Identification préalable
Législation
Quelle est la réglementation en vigueur ?
Les principes et modalités régissant l’identification préalable sont repris dans l’AR du 18 novembre 2013 (AR précad) et l’AM du 18 novembre 2013 (AM précad).
En outre, les nouvelles parcelles doivent également suivre les règles de formation des parcelles cadastrales patrimoniales énoncées dans l'AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?
Si vous ne respectez pas les normes des plans de délimitations décrites dans l’AM précad, nous ne pouvons pas sauvegarder le plan dans notre base de données et vous ne recevrez pas de numéro de référence pour ce plan.
En cas d’oubli de la référence du plan et/ou de l’identifiant parcellaire réservé dans l’acte, le bureau de la Sécurité juridique peut refuser la transcription de celui-ci.
La réglementation relative à l’identification préalable s’applique-t-elle aux actes sous seing privé ?
Vous pouvez introduire une demande d’identification préalable (plan ou identifiant parcellaire réservé) pour un acte sous seing privé mais cela n’est pas obligatoire.
Une vente en pleine propriété du sous-sol est-elle encore possible ?
Non. L’article 3.8, §2 du Code civil mentionne que « Nonobstant toute clause contraire et sauf si la loi en dispose autrement, un droit réel ne peut pas être établi isolément sur une composante inhérente d'un bien (…) ». L’article 3.8 §2 définit le terme « composante inhérente d’un bien » comme étant « (…) un élément nécessaire de ce bien qui ne peut en être séparé sans porter atteinte à la substance physique ou fonctionnelle de ce bien (…) ».
Par ce principe d’unité, il n’est pas possible d’établir un droit réel (propriété) sur une composante inhérente d’un bien (le sous-sol). Seul le droit de superficie permet qu’une composante inhérente d’un bien soit privatisée. L’article 3.177 du Code civil mentionne que le droit de superficie peut être établi sur un volume, donc sur une composante inhérente d’un bien. Le superficiaire devient ainsi propriétaire de ce qui se trouve dans le volume (« propriété volumique »).
Identification préalable
Qu’entend-on par identification préalable ?
Par identification préalable, on entend la délivrance d’un numéro de référence de plan de délimitation qui délimite l’objet de l’acte et la délivrance d’identifiants parcellaires réservés, et le cas échéant l’identifiant volume, pour les parcelles patrimoniales à créer et ce préalablement à la passation de l’acte.
Qu’est-ce qu’un identifiant parcellaire réservé ?
Un identifiant parcellaire réservé est un numéro de parcelle attribué à chaque bien immobilier qui n’a pas encore été identifié de manière univoque dans la documentation cadastrale et qui va faire l’objet d’un acte sujet à la publicité hypothécaire. Nous l’appelons « réservé » car la documentation cadastrale n’est seulement mise à jour qu’après la passation et l’enregistrement de l’acte.
Quel est le but de l’identification préalable ?
L’identification préalable a pour but d’augmenter la sécurité juridique pour le (futur) propriétaire d’un bien immeuble. Cela se fait par l’augmentation de la sécurité juridique lors de la cession de parties de biens immeubles et par l’amélioration de la précision et la qualité de la documentation patrimoniale. Par le dépôt obligatoire d’un plan de délimitation préalablement à l’acte et l’utilisation d’un identifiant parcellaire unique pendant tout le processus, les parties de biens immeubles sont identifiées de manière plus précise et complète dans les actes et l’AGDP dispose de données suffisantes pour traduire la situation patrimoniale juridique correctement dans la documentation patrimoniale et pour traiter les actes de manière intégrée.
Dans quel cas doit-on introduire une demande d’identification préalable ?
Vous devez introduire une demande d'identification préalable si une parcelle cadastrale patrimoniale à créer (art. 1/1 de l'AR précad) fait l'objet d'un acte sujet à la publicité hypothécaire.
Vous devez introduire une demande d'identification préalable dans les cas suivants (non limitatif) :
- une division de parcelle
- un lotissement
- une modification des limites entre parcelles à reprendre au plan parcellaire cadastral
- une parcelle à créer sur le domaine public
- la création de lots privatifs dans un immeuble
- une expropriation d’une partie de bien
- un remembrement
- un droit de superficie sur une partie de bien
- une emphytéose sur une partie de bien
- un usufruit sur une partie de bien
- un bail authentique sur une partie de bien
- un acte de crédit hypothécaire (y compris la transposition d’un mandat hypothécaire) sur une partie de la parcelle cadastrale
- une cession de créance concernant une partie de parcelle
Vous ne devez pas introduire une demande d'identification préalable dans les cas suivants (non limitatif) :
- une parcelle entière
- une indivision sur une parcelle entière
- un droit réel sur une parcelle entière
- un groupe de parcelles entières
- la réunion de parcelles
- une servitude
Qui peut introduire une demande d’identifiant préalable ?
Tout le monde peut demander une référence de plan et/ou une identifiant parcellaire réservé (géomètre-expert, notaire, propriétaire, architecte, administration publique …).
Le dépôt du plan est fait de préférence par l’auteur du plan. C’est plus simple en cas de problèmes éventuels avec le plan.
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