Définition - revenus immobiliers
Définition - revenus immobiliers
Qu'entend-on par revenus immobiliers ? Que dois-je indiquer dans la déclaration d’impôt ?
Les revenus immobiliers sont les revenus qui proviennent de biens immobiliers (maisons, appartements, terrains...).
Tout propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d'un bien immobilier est présumé percevoir des revenus immobiliers, même s’il occupe personnellement son habitation propre (il s’agit dans ce cas de revenus « fictifs »).
Dans certains cas, vous devez mentionner les revenus immobiliers dans la déclaration d’impôt. Quant à l’habitation propre, vous ne devez souvent pas la reprendre.
Selon l’usage que vous faites du bien immobilier, les revenus immobiliers sont déterminés sur la base du revenu cadastral (R.C.) ou du loyer. Dans votre déclaration, vous devez indiquer le revenu cadastral non indexé et/ou le loyer brut de chaque bien immobilier.
Quand dois-je déclarer des revenus immobiliers ?
Vous devez déclarer les revenus de biens immobiliers si vous êtes :
- le propriétaire
- le possesseur
- l’emphytéote
- le superficiaire
- l’usufruitier
Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous ne devez pas déclarer de revenus immobiliers.
Vous rentrez une déclaration commune ? Vous devez déclarer, selon votre situation patrimoniale, chacun vos propres revenus immobiliers et/ou la quote-part de vos revenus communs.
Les revenus immobiliers de l'habitation que j'occupe personnellement (« habitation propre ») sont-ils exonérés à l’impôt des personnes physiques ?
Oui. Les revenus immobiliers provenant de l'habitation que vous occupez personnellement (= « habitation propre ») sont exonérés à l'impôt des personnes physiques. En principe, vous ne devez donc pas indiquer le revenu cadastral de cette habitation.
Vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal lié à un emprunt hypothécaire ? Dans certains cas, vous devez tout de même indiquer le revenu cadastral dans votre déclaration pour pouvoir calculer l'avantage fiscal auquel vous avez droit.
Dans quels cas dois-je déclarer le revenu cadastral de mon « habitation propre » ?
1re possibilité :
Vous n'avez en 2023 contracté aucun emprunt pour votre habitation propre (l'habitation que vous avez occupée en 2023).
Dans votre déclaration d’impôt, vous ne devez pas indiquer le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez.
2e possibilité :
En 2023, vous aviez un seul emprunt conclu à partir du 1er janvier 2005 que vous avez contracté pour votre habitation propre (l'habitation que vous avez occupée en 2023). Il s’agit du seul emprunt que vous avez contracté pour cette habitation.
Dans votre déclaration d’impôt, vous ne devez pas indiquer le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement.
3e possibilité :
En 2023, vous aviez un seul emprunt conclu avant le 1er janvier 2005 (ou un refinancement d'un tel emprunt) que vous avez contracté pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée en 2023).
Vous devez indiquer le revenu cadastral de votre habitation propre au code 3100/4100 en fonction de la part de propriété.
4e possibilité :
En 2023, vous aviez un emprunt hypothécaire conclu à partir du 1er janvier 2005 dont les dépenses entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation unique. Au moment où vous avez contracté cet emprunt, vous aviez encore un autre emprunt en cours contracté avant le 1er janvier 2005 qui concernait la même habitation et dont les intérêts entraient en ligne de compte pour la déduction d'intérêts ou dont les amortissements en capital entrent en considération pour la réduction majorée pour épargne-logement. Vous deviez alors choisir entre :
- la déduction pour habitation unique pour le « nouvel » emprunt
- les anciens avantages (déduction d'intérêts et/ou épargne-logement) pour « l’ancien » emprunt
Si vous avez opté pour la déduction pour habitation unique (donc pour le nouvel emprunt), vous ne pouvez pas indiquer dans votre déclaration d’impôt le revenu cadastral de votre habitation propre.
Si vous avez opté pour les anciens avantages (donc pour l’ancien emprunt), vous devez bien indiquer le revenu cadastral de votre habitation propre au code 3100/4100 en fonction de la part de propriété.
Mon partenaire et moi sommes imposés ensemble. Comment devons-nous déclarer nos revenus immobiliers ?
1er cas : mariage sous le régime légal
Le régime légal se base sur l'existence de trois patrimoines :
- le patrimoine propre du partenaire A
- le patrimoine propre du partenaire B
- le patrimoine commun aux deux partenaires
Les biens immobiliers obtenus avant le mariage, ou par donation, succession ou testament sont propres à chacun des partenaires.
Ce n’est pas le cas pour les revenus (revenu cadastral, loyers…) provenant de ces biens immobiliers. Ces derniers appartiennent au patrimoine commun des partenaires. Les partenaires doivent chacun les déclarer à concurrence de 50 %.
Exemple
Monsieur (60 ans) et Madame (57 ans) Durant sont mariés depuis 2003 sous le régime légal. Madame Durant est propriétaire d'une habitation achetée avant son mariage. Cette habitation, avec un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros, est louée à un couple de pensionnés.
Bien que le bien immobilier soit la propriété exclusive de Madame Durant, les revenus immobiliers de l'habitation sont communs. De ce fait, les deux partenaires doivent chacun mentionner la moitié du revenu cadastral dans leur déclaration d’impôt.
Monsieur Durant doit mentionner 500 euros au code 1106 (code du partenaires le plus âgé).
Madame Durant doit mentionner 500 euros au code 2106 (code du partenaire le plus jeune).
2e cas : mariage sous le régime de la séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens, il n'y a pas de patrimoine commun. Chacun des partenaires conserve la propriété de tous ses biens. Les biens que les deux partenaires achètent ensemble sont en principe propres à chacun d'eux pour moitié. Les revenus (revenu cadastral, loyers…) tirés de ces biens immobiliers propres sont propres également. Par conséquent, chaque époux doit déclarer les revenus tirés de ses biens immobiliers propres.
Exemple
Monsieur (60 ans) et Madame Durant (57 ans) sont mariés depuis 2003 sous le régime de la séparation des biens. Monsieur Durant est propriétaire d'une habitation qui est louée à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Madame Durant ne possède aucun bien immobilier.
Monsieur Durant doit mentionner 1.000 euros au code 1106 (code du partenaires le plus âgé).
Madame Durant ne doit rien mentionner au code 2106 (code du partenaire le plus jeune).
3e cas : la cohabitation légale
Les patrimoines des cohabitants légaux restent séparés.
Le régime de la cohabitation légale est semblable à celui des partenaires mariés sous le régime de la séparation de biens.
Je suis copropriétaire et je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier avec une autre personne, vous devez déclarer la partie du revenu cadastral qui correspond à votre part de propriété dans le bien immobilier.
Exemple
Vous cohabitez de fait (et non légalement) avec votre partenaire. Vous êtes tous deux propriétaires d'une habitation située en Belgique, que vous louez à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Votre part de propriété dans l'habitation s'élève à 50 %.
Vous devez mentionner 500 euros (1.000 euros x 50 %) au code 1106 de votre déclaration d’impôt.
Mon partenaire et moi sommes imposés ensemble. J'utilise une partie de notre habitation à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?
1re étape : vous devez tout d'abord déterminer la partie du bien immobilier que vous utilisez pour votre profession.
Vous devez indiquer cette partie du revenu cadastral (non indexé) au code 1105/2105 de votre déclaration d’impôt, et ce, quel que soit
- le droit des régimes matrimoniaux
- le partenaire propriétaire du bien immobilier
- votre part de propriété dans l'habitation
2e étape : le montant restant doit être déclaré à titre de revenus immobiliers
Cas 1 : un des partenaires utilise une partie de l’habitation pour son activité professionnelle et n’a pas versé loyer à l’autre partenaire
Exemple
Monsieur (60 ans) et Madame (57 ans) Durant sont mariés sous le régime légal depuis 2003. Madame Durant utilise 50 % de l'habitation familiale à des fins professionnelles. Celle-ci est la propriété exclusive de Monsieur Durant. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1.000 euros.
Déclaration d'impôt :
Nature du bien immobilier Monsieur Durant (partenaire le plus âgé) Madame Durant (partenaire la plus jeune) Code de la déclaration Montant à déclarer (euros) Code de la déclaration Montant à déclarer (euros) Habitation familiale 1105 - 2105 500 Mme Durant utilise 50 % du bien pour son activité professionnelle. Elle doit donc déclarer 500 euros (50 % de 1.000 euros) au code 2105 (code du partenaire le plus jeune). Pour ce faire, il importe peu de savoir quel est le régime matrimonial ou la part de propriété de Madame Durant dans l’habitation. Le reste de l’habitation est « l’habitation propre ». Le revenu cadastral de « l’habitation propre » est exonéré d’impôt. Les 500 euros restants ne doivent donc pas être déclarés.
Cas 2 : un des partenaires utilise une partie de l’habitation pour son activité professionnelle et :
- a payé des loyers à l'autre partenaire, propriétaire de l'habitation
- déduit ces loyers à titre de frais professionnels.
Ces loyers doivent toujours être imposés à titre de revenus immobiliers.
Exemple
Monsieur (60 ans) et Madame (57 ans) Durant sont mariés sous le régime légal depuis 2003. Madame Durant utilise 50 % de l'habitation familiale à des fins professionnelles. Celle-ci est la propriété exclusive de Monsieur Durant. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1.000 euros. Madame Durant a payé un loyer à son mari pour la partie de l'immeuble utilisée à des fins professionnelles. Le montant total des loyers bruts s'élève à 1.200 euros.
Déclaration d'impôt :
Nature du bien immobilier Monsieur Durant (partenaire le plus âgé) Madame Durant (partenaire la plus jeune) Code de la déclaration Montant à déclarer (euros) Code de la déclaration Montant à déclarer (euros) Habitation familiale 1105 - 2105 - 1109 250 2109 250 1110 600 2110 600 Mme Peters loue 50 % du bien à des fins professionnelles. Dans ce cas, monsieur et madame Durant doivent :
- indiquer le revenu cadastral de la partie louée (50 % de 1.000 euros = 500 euros) aux codes 1109/2109 et
- indiquer les loyers perçus aux codes 1110/2110.
Le régime matrimonial doit également être pris en compte. Monsieur et madame Durant étant mariés sous le régime légal, les revenus immobiliers sont communs. Ainsi, les deux conjoints doivent déclarer chacun la moitié des revenus immobiliers.
Le reste de l'immeuble est « l’habitation propre ». Le revenu cadastral de « l’habitation propre » est exonéré d’impôt. Ils ne doivent donc pas indiquer les 500 euros restants.