Vanaf 1 september 2021 ontvangen wij u opnieuw in al onze kantoren, maar enkel op afspraak. 

FAQ Volumes

 

Voor meer informatie over het kadastraal volume kunt u de video over het kadastraal volume bekijken.

 

FAQ Volumes

  • Wat is een volume (in de burgerrechtelijke betekenis van het woord)?

    Boek 3 ‘Goederen’ van het nieuw Burgerlijk Wetboek wijzigt de definitie van onroerende goederen uit hun aard: ‘Onroerend uit hun aard zijn de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald’ (art. 3.47). Een eigenaar van een onroerend goed is dus eigenaar van de grond, maar ook van alles wat zich boven en onder die grond bevindt tot een nuttige hoogte en een nuttige diepte. Dat wil zeggen, ‘een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden’ (art. 3.63).

    Door een onroerend goed uit zijn aard niet langer te beschouwen als een tweedimensionaal, maar een driedimensionaal concept wordt een meervoudig en eventueel multifunctioneel gebruik van de grond mogelijk waarbij één of meerdere volumes kunnen gecreëerd worden, al dan niet gestapeld. Bijvoorbeeld, een volume van 10 m hoog voor het oprichten van een handelscomplex (door persoon X), daarboven een volume van 3 m hoog voor het plaatsen van zonnepanelen (door persoon Y) en in de ondergrond een volume voor de bouw van een parkeergarage (door persoon Z).

    Een volume is dus een driedimensionaal deel van een onroerend goed dat al dan niet bebouwd is en dat op verschillende manieren afgebakend kan worden (boven en/of onder de grond, al dan niet inclusief het grondoppervlak, al dan niet beperkt in de hoogte en/of de diepte...).

    In het nieuw goederenrecht wordt het concept volume rechtstreeks gekoppeld aan het opstalrecht: ‘Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.’ (art. 3.177). De eigenaar van een onroerend goed kan dus een opstalrecht vestigen op één of meerdere van de samenstellende volumes van zijn onroerend goed. De opstalhouder wordt daarbij eigenaar van wat er zich in het volume bevindt (in het voorbeeld hierboven is het handelscomplex eigendom van persoon X, de zonnepanelen zijn eigendom van persoon Y en de ondergrondse parkeergarage is eigendom van persoon Z). We spreken daarom ook over ‘volume-eigendom’.

  • Wat is een kadastraal volume?

    Een kadastraal volume is ‘een deel van het Belgisch grondgebied dat in drie dimensies wordt bepaald, aan hetwelk een volume-identificatie wordt toegekend door de administratie en waarvan de geografische weergave op het kadastraal percelenplan een projectie op de grond is die zich situeert op één of meerdere kadastrale planpercelen’ (art. 2, 13° van het gewijzigd KB van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie).

    Dat wil zeggen dat niet aan elk volume in de burgerrechtelijke betekenis van het woord een volume-identificatie wordt toegekend door de AAPD en dat dus niet elk volume gekadastreerd wordt als kadastraal volume. Meer informatie over wanneer er sprake is van een kadastraal volume vindt u onder de vraag ‘Wanneer vraag ik een voorafgaande identificatie (precad) van het type kadastraal volume?’

     Als we in het kader van de voorafgaande identificatie (precad) gebruik maken van de term ‘volume’ dan moet dit steeds gelezen worden als ‘kadastraal volume’.

  • Wat is een kadastraal deelvolume?

    Een kadastraal deelvolume is ‘een deel van een kadastraal volume dat, als dat volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen, gecreëerd wordt door het opsplitsen van dat volume volgens de grenzen van de planpercelen’ (art. 2, 14° van het KB van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie).

    In de (tweedimensionale) kadastrale documentatie is het kadastraal volume steeds onlosmakelijk verbonden met het kadastraal planperceel waar op, boven of onder het kadastraal volume zich bevindt. Dus, als een kadastraal volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen dan moet dit volume opgesplitst worden in kadastrale deelvolumes, één per kadastraal planperceel.

  • Welke geometrie heeft een volume?

    Een volume kan eender welke geometrie hebben. Het draagt wel de voorkeur om de geometrie van een volume zo eenvoudig mogelijk te houden. De geometrie van een volume moet niet noodzakelijk samenvallen met de contouren van het gebouw dat in het volume opgericht zal worden. Het volume wordt bij voorkeur ontworpen als een ‘doos’ waarin het gebouw opgericht zal worden.

    Voorbeeld in 2D - vooraanzicht:

  • Kan een volume bestaan uit meerdere niet-aaneengrenzende delen?

    Nee, een volume is steeds één aaneengesloten geheel.

  • Hoe wordt een kadastraal volume weergegeven op het kadastraal percelenplan?

    Een kadastraal volume wordt weergegeven op het kadastraal percelenplan door middel van zijn projectie op de grond. Die projectie kan zich situeren op één of meerdere kadastrale planpercelen. Het kadastraal percelenplan blijft dus een tweedimensionaal plan.

    Als er zich verschillende kadastrale volumes boven elkaar bevinden dan wordt elk volume weergegeven op het kadastraal percelenplan door middel van zijn projectie op de grond. In dat geval zullen de polygonen van de verschillende volumes elkaar overlappen.

  • Is een verkoop in volle eigendom van de ondergrond nog mogelijk?

    Nee. Artikel 3.8, §2 BW stelt dat ‘niettegenstaande enig andersluidend beding en behoudens indien de wet anders bepaalt, kan een zakelijk recht niet afzonderlijk op een inherent bestanddeel van een goed worden gevestigd (...)’. Artikel 3.8, §2 definieert de term ‘inherent bestanddeel van een goed’ als ‘(...) een noodzakelijk element van dit goed dat er niet kan worden van afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van dit goed (...)’.

    Door dit eenheidsbeginsel is het niet mogelijk om een zakelijk recht (eigendom) te vestigen op een inherent bestanddeel van een goed (de ondergrond). Alleen het opstalrecht laat toe dat een inherent bestanddeel van een goed verzelfstandigd wordt. Artikel 3.177 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat het opstalrecht gevestigd kan worden op een volume, dus op een inherent bestanddeel van het goed. De opstalhouder wordt daarbij eigenaar van wat er zich in het volume bevindt (‘volume-eigendom’).

  • Wanneer vraag ik een voorafgaande identificatie (precad) van het type kadastraal volume?

    U doet een aanvraag van het type kadastraal volume wanneer een nieuw kadastraal volume, of een kadastraal volume waarvan de afbakening wordt gewijzigd, het voorwerp uitmaakt van een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte.  

    1. Een nieuw kadastraal volume

    Er is sprake van een nieuw kadastraal volume als er een opstalrecht gevestigd wordt op een deel van een eigendom die niet beschouwd kan worden als een deel van een planperceel of een deel van een bestaand gebouw.

    De AAPD creëert een kadastraal volume in het geval van:

    Situatie (niet limitatieve lijst)

    Voorbeeld

    Opstalrecht op (een deel van) een dak

    Opstalrecht voor het plaatsen van zonnepanelen

    Opstalrecht op (een deel van) een gevel

    Opstalrecht voor het plaatsen van zonnepanelen, publiciteitsborden, ...

    Opstalrecht op (een deel van) de ondergrond

    Opstalrecht voor het bouwen van een ondergrondse parking

    Opstalrecht op (een deel van) de bovengrond

    Opstalrecht van 0 tot 10 m boven de grond voor het bouwen van een winkelcentrum, én een opstalrecht van 10 tot 40 m boven de grond voor het bouwen van een appartementsgebouw boven het winkelcentrum.

    Opmerking: Wanneer een akte de verdeling van één of meerdere kadastrale patrimoniumpercelen in volumes vaststelt en het samen bestaan ervan regelt, is een voorafgaande identificatie (precad) van het type volume noodzakelijk. Dat geldt ook als in deze akte het opstalrecht zelf nog niet gevestigd wordt.

    De AAPD creëert geen kadastraal volume in het geval van:

    Situatie (niet limitatieve lijst)

    Voorbeeld

    Type voorafgaande identificatie (precad)

    Opstalrecht op een volledige eigendom

    Opstalrecht op een volledig planperceel zonder beperking in de hoogte of in de diepte

    Geen voorafgaande identificatie (precad) nodig

    Uitzondering: Als het volume deel uitmaakt van een akte die het samen bestaan van verschillende volumes regelt dan wordt er ook voor dit type opstalrecht een kadastraal volume gecreëerd. In dat geval kiest u dus voor een voorafgaande identificatie (precad) van het type volume.

    Opstalrecht op een deel van een kadastraal planperceel tot de nuttige hoogte en de nuttige diepte

    Opstalrecht op de helft van de grond zonder beperking in de hoogte of in de diepte

    Type ‘Deel van perceel’ (formulier ‘Andere’)

    Er wordt een nieuw planperceel gecreëerd voor het deel van de eigendom waarop het opstalrecht gevestigd wordt.

    Uitzondering: Als het volume deel uitmaakt van een akte die het samen bestaan van verschillende volumes regelt dan wordt er ook voor dit type opstalrecht een kadastraal volume gecreëerd. In dat geval kiest u dus voor een voorafgaande identificatie (precad) van het type volume.

    Opstalrecht op een deel van een bestaand gebouw

    Opstalrecht op een technische ruimte, appartement, ... in het gebouw

    Als dit deel al een unieke perceelsidentificatie (partitie) heeft: geen voorafgaande identificatie (precad) nodig.

    Als dit deel nog geen unieke perceelsidentificatie (partitie) heeft:

    Type ‘Andere’ (formulier ‘Andere’)

    Erfpacht

    Afhankelijk van het geval (formulier ‘Andere’)

    Erfdienstbaarheid

    Geen voorafgaande identificatie (precad) nodig

    Klassieke basisakte waarbij er geen sprake is van de vestiging van een opstalrecht door de grondeigenaar

    Type ‘Basisakte’ (formulier ‘Basisakte’)

    1. Een kadastraal volume waarvan de afbakening wordt gewijzigd

    Er is sprake van ‘een kadastraal volume waarvan de afbakening wordt gewijzigd’ als de grenzen van een bestaand kadastraal volume (dat wil zeggen een volume waaraan een volume-identificatie werd toegekend) worden gewijzigd. Dat wil zeggen, het kadastraal volume wordt groter/kleiner, het volume wordt opgesplitst...

  • Aan welke normen moet een afbakeningsplan voor het creëren van een kadastraal volume voldoen?

    Een afbakeningsplan voor het creëren van een kadastraal volume moet voldoen aan alle normen beschreven in hoofdstuk II bis van het gewijzigd MB van 18 november 2013. 
    Zowel in het MB precad als in de documentatie hieronder wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de term ‘volume’. De term ‘volume’ moet, in het kader van de voorafgaande identificatie (precad), steeds gelezen worden als ‘kadastraal volume’. 

    1. Een afbakeningsplan voor het creëren van een kadastraal volume bestaat uit twee delen:  

    • Een eerste deel opgemaakt op basis van een opmeting gebaseerd op de hoekpunten van de kadastrale planperceelsgrenzen aangevuld met de projectie van de buitenomtrek van de kadastrale volumes.  
    • Een tweede deel met de beschrijving van de volumes in drie dimensies.
      • U bent als auteur van het afbakeningsplan vrij om te kiezen hoe u de volumes in drie dimensies weergeeft. Uw plan moet wel toelaten (1) om de positie van de (deel)volumes in de driedimensionale ruimte te begrijpen en (2) om de volumes te reconstrueren op basis van de informatie en de coördinaten op uw plan.
      • Voor meer informatie zie:
    Beide delen van het plan worden samengevoegd tot één pdf. 

    2. Het plan moet het de administratie mogelijk maken de nieuwe kadastrale patrimoniumpercelen te kadastreren op basis van de voorschriften vastgelegd in titel 2, hoofdstuk 2 van het gewijzigd koninklijk besluit van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie en tot vaststelling van de modaliteiten voor het afleveren van kadastrale uittreksels.

    • Als het kadastraal volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen dan moet het volume opgesplitst worden in kadastrale deelvolumes (zie ook art. 15/1 van het KB van 30 juli 2018). U creëert deelvolumes door het volume op te splitsen volgens de grenzen van de kadastrale planpercelen. (zie ook Mag ik een volume opsplitsen in deelvolumes op basis van gereserveerde (in plaats van gekadastreerde) planpercelen?)
    • Als het kadastraal volume zich uitstrekt over het grondgebied van meer dan één gemeente dan moet u:  
      1. de administratieve grens tussen de gemeenten afbeelden op uw afbakeningsplan.  
      2. het kadastraal volume opsplitsen volgens de administratieve grens (art. 22 van het KB van 30 juli 2018)

        Opmerking:
        Als het tracé van de administratieve grens waarover u beschikt, verschilt van het tracé dat door de AAPD (als federale authentieke bron) ter beschikking wordt gesteld dan neemt u voorafgaand aan uw aanvraag tot identificatie contact op met de verantwoordelijke dienst van de AAPD. De procedure staat beschreven in de nota ' Beheer van de administratieve grenzen in het proces van prekadastrering (PDF, 366.4 KB)'. In deze nota vindt u alle informatie over het beheer van de administratieve grenzen in het kader van de aanvragen tot voorafgaande identificatie (precad).  

    3. Als een volume gecreëerd wordt binnen een bestaand (kadastraal) volume moeten zowel het nieuwe volume als het restant van het bestaande volume afgebakend worden.

    • Deze norm geldt alleen voor bestaande kadastrale volumes (dat wil zeggen, een volume waaraan een volume-identificatie werd toegekend).
       
    • Voorbeelden:

    Situatie

    Wat bakent u af op het afbakeningsplan?

    Een kadastraal volume wordt opgesplitst.

    Voorbeeld:

    De opstalhouder deelt het volume in twee en verkoopt zijn opstalrecht op één van beide delen.

    Alle samenstellende delen van het oorspronkelijk kadastrale volume.

    Voorbeeld:

    Uw afbakeningsplan bevat twee volumes:

    (1) het volume dat de opstalhouder voor zichzelf houdt

    (2) het volume dat hij verkoopt

    Er wordt een deel van een kadastraal volume overgedragen naar een ander kadastraal volume.

    Voorbeeld:
    Volume A en B bevinden zich boven hetzelfde planperceel en grenzen aan elkaar. Opstalhouder A verkoopt een deel van zijn volume (A’) aan opstalhouder B.

    Het deel van het kadastraal volume dat overgedragen wordt (zodat het geïdentificeerd kan worden in de akte)

    én de nieuwe toestand van beide kadastrale volumes.

    Voorbeeld:

    Uw afbakeningsplan bevat:

    (1) het deel van volume A dat verkocht wordt (A’)

    (2) de nieuwe toestand van volume A (kleiner)

    (3) de nieuwe toestand van volume B (groter)
     

    Er wordt een opstalrecht gevestigd in de ondergrond van een eigendom waarop al een klassiek opstalrecht (dat wil zeggen, een opstalrecht op de volledige eigendom zonder beperking in de hoogte of de diepte) gevestigd is.

    Het volume in de ondergrond

    Verklaring:

    Een klassiek opstalrecht wordt niet gekadastreerd als kadastraal volume (dus geen volume-identificatie). Er is dus geen sprake van een volume dat gecreëerd wordt binnen een bestaand kadastraal volume en dus ook niet van een restant.

  • Aan welke normen moet een txt-bestand, horende bij een afbakeningsplan voor het creëren van een kadastraal volume, voldoen?

    Het txt-bestand moet voldoen aan de normen beschreven in hoofdstuk II bis van het gewijzigd MB van 18 november 2013.

    Norm

    Bijkomende informatie

    1° een hoofding met vermelding van de auteur van het plan, de identificatie van de landmeter-expert bij de Federale Raad van landmeters-experten of de identificatie van landmeter-expert bij de administratie, de datum van het plan, de betrokken patrimoniumpercelen en, in voorkomend geval, het nummer van de kavel;

    Deze informatie laat toe om het txt-bestand te kunnen vergelijken met het afbakeningsplan en, in voorkomend geval, het aanvraagformulier voorafgaande identificatie.

    2° een lijn bestaande uit 9 tekens "=" (gelijkheidsteken);

    3° een tabel waarin de elementen zijn gescheiden door een tab en die de informatie bevat betreffende de x- en y-coördinaten van elk hoekpunt.

    U vermeldt de x- en y-coördinaten, in Lambert 1972 of Lambert 2008, van alle hoekpunten van de betrokken planpercelen en van de geprojecteerde volumes.

  • Mag ik een volume opsplitsen in deelvolumes op basis van gereserveerde (in plaats van gekadastreerde) planpercelen?

    Ja. U mag een volume opsplitsen in deelvolumes op basis van de bestaande kadastrale planpercelen of op basis van gereserveerde (of te reserveren) percelen. Hou er rekening mee dat als u de nieuwe loten (vb. verkaveling) afbakent op uw plan van het type volume dat het plan dan zowel aan de normen voor een volume als aan de normen voor een verkaveling / horizontale splitsing moet voldoen.

    Opgelet!

    Als het bronperceel van een (deel)volume een gereserveerd perceel is dan heeft de kadastrering van het volume (na het vestigen van het recht van opstal) automatisch de kadastrering van de gereserveerde percelen tot gevolg.

    Optimaal scenario:

    Om een efficiënte verwerking van de voorafgaande identificatie (precad) en de akten te verzekeren, worden akten bij voorkeur in een logische volgorde verleden, dat wil zeggen in een volgorde die de afhankelijkheden tussen de goederen respecteert.

    Bijvoorbeeld eerst de wijziging aan de planpercelen (vb. verkaveling), dan het creëren van de (deel)volumes en het vestigen van het opstalrecht en pas nadien eventuele basisakten in het volume.

    Deze volgorde moet ook bij de voorafgaande identificatie in acht genomen worden om de link tussen de bronpercelen en de gevraagde voorafgaande identificatie te respecteren.

  • Kan ik een afbakeningsplan van het type volume neerleggen zonder aanvraag tot voorafgaande identificatie?

    Dat is mogelijk, maar voor een vlotte voorafgaande identificatie is het beter om de aanvraag tot voorafgaande identificatie samen met het afbakeningsplan in te dienen en dat op het moment dat het project definitief is.