Opgelet: wij ontvangen u voortaan alleen op afspraak in al onze kantoren

Kadastraal volume

Kadastraal volume

  • Wanneer kies ik voor een voorafgaande identificatie van het type ‘Kadastraal volume’?

  • Wat is een volume (in de burgerrechtelijke betekenis van het woord)?

    Boek 3 ‘Goederen’ van het nieuw Burgerlijk Wetboek wijzigt de definitie van onroerende goederen uit hun aard: ‘Onroerend uit hun aard zijn de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald’ (art. 3.47). Een eigenaar van een onroerend goed is dus eigenaar van de grond, maar ook van alles wat zich boven en onder die grond bevindt tot een nuttige hoogte en een nuttige diepte. Dat wil zeggen, ‘een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden’ (art. 3.63).

    Door een onroerend goed uit zijn aard niet langer te beschouwen als een tweedimensionaal, maar een driedimensionaal concept, wordt een meervoudig en eventueel multifunctioneel gebruik van de grond mogelijk waarbij één of meerdere volumes kunnen gecreëerd worden, al dan niet gestapeld. Bijvoorbeeld, een volume van 10 meter hoog voor het oprichten van een handelscomplex (door persoon X), daarboven een volume van 3 meter hoog voor het plaatsen van zonnepanelen (door persoon Y) en in de ondergrond een volume voor de bouw van een parkeergarage (door persoon Z).

    Een volume is dus een driedimensionaal deel van een onroerend goed dat al dan niet bebouwd is en dat op verschillende manieren afgebakend kan worden (boven en/of onder de grond, al dan niet inclusief het grondoppervlak, al dan niet beperkt in de hoogte en/of de diepte ...).

    In het nieuw goederenrecht wordt het concept volume rechtstreeks gekoppeld aan het opstalrecht: ‘Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.’ (art. 3.177). De eigenaar van een onroerend goed kan dus een opstalrecht vestigen op één of meerdere van de samenstellende volumes van zijn onroerend goed. De opstalhouder wordt daarbij eigenaar van wat er zich in het volume bevindt (in het voorbeeld hierboven is het handelscomplex eigendom van persoon X, de zonnepanelen zijn eigendom van persoon Y en de ondergrondse parkeergarage is eigendom van persoon Z). We spreken daarom ook over ‘volume-eigendom’.

  • Wat is een kadastraal volume?

    Een kadastraal volume is ‘een deel van het Belgisch grondgebied dat in drie dimensies wordt bepaald, aan hetwelk een volume-identificatie wordt toegekend door de administratie en waarvan de geografische weergave op het kadastraal percelenplan een projectie op de grond is die zich situeert op één of meerdere kadastrale planpercelen’ (art. 2, 13° van het KB van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie).

    Dat wil zeggen dat niet aan elk volume in de burgerrechtelijke betekenis van het woord een volume-identificatie wordt toegekend door de AAPD en dat dus niet elk volume gekadastreerd wordt als kadastraal volume.

  • Wat is een kadastraal deelvolume?

    Een kadastraal deelvolume is ‘een deel van een kadastraal volume dat, als dat volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen, gecreëerd wordt door het opsplitsen van dat volume volgens de grenzen van de planpercelen’ (art. 2, 14° van het KB van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie).

    In de (tweedimensionale) kadastrale documentatie is het kadastraal volume steeds onlosmakelijk verbonden met het kadastraal planperceel waarop, -boven of -onder het kadastraal volume zich bevindt. Dus, als een kadastraal volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen, dan moet dat volume opgesplitst worden in kadastrale deelvolumes, één per kadastraal planperceel.

  • Welke geometrie heeft een kadastraal volume?

    Een kadastraal volume kan eender welke geometrie hebben. Het draagt wel de voorkeur om de geometrie zo eenvoudig mogelijk te houden. De geometrie moet niet noodzakelijk samenvallen met de contouren van het gebouw dat in het volume opgericht zal worden. Het volume wordt bij voorkeur ontworpen als een ‘doos’ waarin het gebouw opgericht zal worden.

    Voorbeeld in 2D - vooraanzicht

    Afbeelding met een goed voorbeeld van een geometrie voor een kadastraal volume en een slecht voorbeeld

  • Kan een kadastraal volume bestaan uit meerdere niet-aaneengrenzende delen?

    Nee, een kadastraal volume is steeds één aaneengesloten geheel.

  • Hoe wordt een kadastraal volume weergegeven op het kadastraal percelenplan?

    Een kadastraal volume wordt weergegeven op het kadastraal percelenplan door middel van zijn projectie op de grond. Die projectie kan zich situeren op één of meerdere kadastrale planpercelen. Het kadastraal percelenplan blijft dus een tweedimensionaal plan.

    Als er zich verschillende kadastrale volumes boven elkaar bevinden, dan wordt elk volume weergegeven op het kadastraal percelenplan door middel van zijn projectie op de grond. In dat geval zullen de polygonen van de verschillende volumes elkaar overlappen.

Afbakenen kadastraal volume

  • Ik wil een opstalrecht vestigen op een zone die zich boven of onder meerdere kadastrale planpercelen bevindt. Hoeveel kadastrale volumes moet ik afbakenen?

    U bakent één kadastraal volume af die de volledige zone van het opstalrecht omvat. Dat kadastraal volume splitst u op in deelvolumes, één deelvolume per kadastraal planperceel.

  • Mag ik een kadastraal volume opsplitsen in deelvolumes op basis van gereserveerde (in plaats van gekadastreerde) planpercelen?

    Ja. U mag een kadastraal volume opsplitsen in deelvolumes op basis van de bestaande kadastrale planpercelen of op basis van gereserveerde (of te reserveren) percelen. Hou er rekening mee dat als u nieuwe loten (bijvoorbeeld verkaveling) afbakent op uw plan van het type kadastraal volume, dat het plan dan zowel aan de normen voor een afbakeningsplan van het type ‘kadastraal volume’ als aan de normen voor een afbakeningsplan van het type ‘splitsing planperceel’ moet voldoen.

    Opgelet! Als het bronperceel van een (deel)volume een gereserveerd perceel is, dan heeft de kadastrering van het volume (na het vestigen van het recht van opstal) automatisch de kadastrering van de gereserveerde percelen tot gevolg.

    Optimaal scenario: om een efficiënte verwerking van de voorafgaande identificatie en de akten te verzekeren, worden akten bij voorkeur in een logische volgorde verleden, dat wil zeggen in een volgorde die de afhankelijkheden tussen de goederen respecteert. Bijvoorbeeld eerst de wijziging aan de planpercelen (bijvoorbeeld verkaveling), dan het creëren van de (deel)volumes en het vestigen van het opstalrecht en pas nadien eventuele basisakten in het volume.

    Die volgorde moet ook bij de voorafgaande identificatie in acht genomen worden om de link tussen de bronpercelen en de gevraagde voorafgaande identificatie te respecteren.

  • Ik wil een opstalrecht vestigen op een volledige eigendom (van de nuttige diepte tot de nuttige hoogte) waarbij het bestaande gebouw wordt uitgesloten van het opstalrecht. Hoe moet ik het kadastraal volume afbakenen?

    Het is de bedoeling om een kadastraal volume af te bakenen voor het volledige perceel waar u het gebouw uitgeknipt. We raden aan om als volgt te werk te gaan:

    • Definieer de ruimte ingenomen door het gebouw in drie dimensies (x, y, HTAW). Het is aanbevolen om de geometrie van het gebouw te vereenvoudigen en om ‘extra’ ruimte te voorzien tussen de gevel / dak / vloer en het begin van de zone waarop het opstalrecht gevestigd zal worden.
    • Definieer alle hoekpunten van het betrokken perceel in coördinaten (x, y). Merk op dat in dit geval alle hoekpunten van het perceel afgebakend moeten worden zonder beperking tot een afstand van 50 meter.
    • Definieer een volume deels beperkt dat zich uitstrekt van de door het gebouw ingenomen ruimte tot aan de grenzen van het perceel en tot de nuttige hoogte / diepte.
  • Mijn project omvat een verkaveling waarbij een deel van het bronperceel overgedragen wordt naar het openbaar domein en een ondergrondse parking, van een andere eigenaar, die zich uitstrekt onder de kavels en onder het toekomstige openbaar domein. Hoe moet ik het kadastraal volume afbakenen?

    U bakent één kadastraal volume af in de ondergrond waarin de ondergrondse parking zal komen. Dat volume splitst u op in deelvolumes volgens de grenzen van de bovengrondse loten. U creëert dus één deelvolume per kavel en per lot dat overgedragen zal worden naar het openbaar domein. Elke eigenaar van een lot kan vervolgens een opstalrecht vestigen op het deelvolume onder zijn lot.

  • Mijn project omvat een perceel (al dan niet met basisakte) waarbij een deel van de bovengrond overgedragen wordt naar het openbaar domein. Hoe moet ik het kadastraal volume afbakenen?

    U bakent bij voorkeur één kadastraal volume af voor het deel van de bovengrond dat overgedragen wordt naar het openbaar domein. Op dat kadastraal volume kan vervolgens een eeuwigdurend opstalrecht gevestigd worden.

Wijziging van een bestaand kadastraal volume

  • Ik wil een kadastraal volume opsplitsen in twee nieuwe kadastrale volumes. Wat moet ik afbakenen op het afbakeningsplan?

    U bakent de twee nieuwe kadastrale volumes af.

  • Ik wil het opstalrecht op een deel van mijn kadastraal volume overdragen aan een andere persoon. Moet ik een afbakeningsplan neerleggen van het restvolume?

    Ja. Het afbakeningsplan moet zowel het over te dragen volume als het restvolume afbakenen.

  • Ik wil een deel van mijn kadastraal volume overdragen naar een aanpalend kadastraal volume. Wat moet ik afbakenen op het afbakeningsplan?

    U bakent het deel af dat wordt overgedragen (zodat het geïdentificeerd kan worden in de akte) én de nieuwe toestand van beide kadastrale volumes.

  • Ik wil de grond onder een kadastraal volume opsplitsen. Moet ik ook het kadastraal volume opsplitsen?

    Ja. Zie Wat is een kadastraal deelvolume? voor meer informatie.

Normen afbakeningsplan ‘Kadastraal volume’

  • Aan welke normen moet het afbakeningsplan voldoen?

    1. Een afbakeningsplan voor het creëren van een kadastraal volume bestaat uit twee delen (die samengevoegd worden tot één pdf):

    • Een eerste deel opgemaakt op basis van een opmeting gebaseerd op de hoekpunten van de kadastrale planperceelsgrenzen aangevuld met de projectie van de buitenomtrek van de kadastrale volumes.

      • Dit deel laat toe om de volumes te identificeren en te lokaliseren ten opzichte van de planperceelsgrenzen.
      • Het is niet verplicht om de hoekpunten van de betrokken kadastrale planpercelen op te zoeken als deze gelegen zijn op meer dan 50 meter van de projectie van de buitenomtrek van de volumes.

        Opgelet! Alle perceelsgrenzen, van de betrokken planpercelen, binnen een straal van 50 meter van de projectie van het volume moeten afgebakend worden op het afbakeningsplan. Als er maar een deel van de perceelsgrens binnen de 50 meter ligt, dan wordt minstens dat deel afgebakend.

      Voor meer informatie over de normen beschreven in het MB precad zie:

    • Een tweede deel met de beschrijving van de kadastrale volumes in drie dimensies. U bent als auteur van het afbakeningsplan vrij om te kiezen hoe u de kadastrale volumes in drie dimensies weergeeft. Uw plan moet wel toelaten:

      1. om de positie van de (deel)volumes in de driedimensionale ruimte te begrijpen en
      2. om de volumes te reconstrueren op basis van de informatie en de coördinaten op uw plan

      Voor meer informatie over de normen beschreven in het MB precad zie:

      Opgelet! Het afbakeningsplan moet aan alle normen voldoen die beschreven zijn in hoofdstuk II bis van het MB precad van 18 november 2013.

    2. Het plan moet het de administratie mogelijk maken de nieuwe kadastrale patrimoniumpercelen te kadastreren op basis van de voorschriften vastgelegd in titel 2, hoofdstuk 2 van het KB van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie.

    • Als het kadastraal volume zich uitstrekt over meerdere kadastrale planpercelen, dan moet het volume opgesplitst worden in kadastrale deelvolumes. U creëert deelvolumes door het volume op te splitsen volgens de grenzen van de kadastrale planpercelen (zie ook Mag ik een volume opsplitsen in deelvolumes op basis van gereserveerde planpercelen?).
    • Als het kadastraal volume zich uitstrekt over het grondgebied van meer dan één gemeente, dan moet u:
      • de administratieve grens tussen de gemeenten afbeelden op uw afbakeningsplan
      • het kadastraal volume opsplitsen volgens de administratieve grens

        Opmerking: als het tracé van de administratieve grens waarover u beschikt, verschilt van het tracé dat door de AAPD (als federale authentieke bron) ter beschikking wordt gesteld, dan neemt u vóór het indienen van uw aanvraag tot voorafgaande identificatie contact op met de dienst verantwoordelijk voor de administratieve grenzen. De procedure staat beschreven in de nota over de administratieve grenzen. In die nota vindt u alle informatie over het beheer van de administratieve grenzen in het kader van de aanvragen tot voorafgaande identificatie.

    3. Als een kadastraal volume gecreëerd wordt binnen een bestaand kadastraal volume (dat wil zeggen, een volume waaraan een volume-identificatie werd toegekend), moeten zowel het nieuwe kadastraal volume als het restant van het bestaande kadastraal volume afgebakend worden.

  • Aan welke normen moet het txt-bestand voldoen?

    Het txt-bestand moet voldoen aan de normen beschreven in hoofdstuk II bis van het MB van 18 november 2013.

    Normen txt-bestand kadastraal volume
    Norm Bijkomende informatie
    1° een hoofding met vermelding van:
    • de auteur van het plan
    • de identificatie van de landmeter-expert bij de Federale Raad van landmeters-experten of de identificatie van landmeter-expert bij de administratie
    • de datum van het plan
    • de betrokken patrimoniumpercelen
    • in voorkomend geval, het nummer van de kavel
    Deze informatie laat toe om het txt-bestand te kunnen vergelijken met het afbakeningsplan en, in voorkomend geval, het aanvraagformulier voorafgaande identificatie.
    2° een lijn bestaande uit 9 tekens "=" (gelijkheidsteken)
    3° een tabel waarin de elementen zijn gescheiden door een tab en die de informatie bevat betreffende de x- en y-coördinaten van elk hoekpunt U vermeldt de x- en y-coördinaten, in Lambert 1972 of Lambert 2008, van alle hoekpunten van de betrokken planpercelen en van de geprojecteerde volumes.