Onroerende inkomsten zijn de inkomsten die voortkomen uit onroerende goederen (woningen, appartementen, gronden ...). 

Elke eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed wordt verondersteld onroerende inkomsten te verkrijgen, zelfs voor de eigen woning die hij of zij zelf bewoont (we spreken dan van een ‘fictief’ inkomen).

U moet de onroerende inkomsten in sommige gevallen vermelden in de belastingaangifte. De eigen woning moet u vaak niet vermelden.  

Afhankelijk van hoe u het onroerend goed gebruikt, worden de onroerende inkomsten bepaald op basis van het kadastraal inkomen of de ontvangen huur. In uw aangifte vermeldt u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (K. I.) en/of de brutohuur van elk onroerend goed.

U moet de inkomsten uit onroerende goederen aangeven als:

• eigenaar
• bezitter
• erfpachter
• opstalhouder
• vruchtgebruiker

Als u enkel blote of naakte eigenaar bent van een onroerend goed, moet u daarvan geen  onroerende inkomsten aangeven.

Dient u een gemeenschappelijke aangifte in? Geef dan, volgens het huwelijksstelsel, elk uw eigen onroerende inkomsten aan en/of uw eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke inkomsten.

Ja, de onroerende inkomsten van de woning die u zelf bewoont (= de ‘eigen woning’) zijn vrijgesteld in de personenbelasting. U moet het kadastraal inkomen van die woning in principe dus niet vermelden op uw aangifte.

Hebt u recht op een belastingvoordeel voor uw hypothecaire lening? Dan zult u, in sommige gevallen, het kadastraal inkomen van die woning toch moeten vermelden op uw aangifte om dat belastingvoordeel te kunnen berekenen.

1ste mogelijkheid:

U had in 2023 geen enkele lening voor uw eigen woning (de woning die u in 2023 hebt bewoond).

In uw belastingaangifte mag u het kadastraal inkomen van de door u bewoonde woning niet vermelden.

2de mogelijkheid:

U had in 2023 enkel een vanaf 1 januari 2005 afgesloten lening voor uw eigen woning (de woning die u in 2023 hebt bewoond). Het ging hier om de enige lening die u voor die woning hebt afgesloten.

In uw belastingaangifte mag u het kadastraal inkomen van de door u bewoonde woning niet vermelden.

3de mogelijkheid:

U had in 2023 enkel een vóór 1 januari 2005 afgesloten lening (of een herfinanciering van een dergelijke lening) voor uw eigen woning (de woning die u in 2023 hebt bewoond).

U moet het kadastraal inkomen van uw eigen woning vermelden naast de code 3100/4100 in functie van het eigendomsaandeel.

4de mogelijkheid:

In 2023 had u een hypothecaire lening, afgesloten vanaf 1 januari 2005, waarvan de bestedingen recht geven op de aftrek voor enige woning (woonbonus). Op het moment dat u deze lening aanging, had u nog een andere, vóór 1 januari 2005 afgesloten lening voor dezelfde woning. Van die andere lening kwamen de interesten in aanmerking voor de interestaftrek en/of kwamen de kapitaalaflossingen in aanmerking voor de verhoogde vermindering bouwsparen. U moest toen een keuze maken tussen:

• de aftrek voor enige woning (woonbonus) voor de ‘nieuwe’ lening
• de oude voordelen (interestaftrek en/of bouwsparen) voor de ‘oude’ lening

Als u gekozen hebt voor de aftrek voor enige woning (dus voor de nieuwe lening) mag u het kadastraal inkomen van de door u bewoonde woning niet vermelden in uw belastingaangifte.

Als u gekozen hebt voor de oude voordelen (dus voor de oude lening), moet u het kadastraal inkomen van de door u bewoonde woning wel vermelden naast de code 3100/4100 in functie van het eigendomsaandeel.

1ste geval: huwelijk onder het wettelijk stelsel

Het wettelijk stelsel baseert zich op het bestaan van drie vermogens

• het eigen vermogen van huwelijkspartner A
• het eigen vermogen van huwelijkspartner B
• het gemeenschappelijke vermogen van beide huwelijkspartners

De onroerende goederen verkregen voor het huwelijk of door schenking, nalatenschap of testament zijn eigendom van elk van de huwelijkspartners.

Dat is niet het geval voor inkomsten (kadastraal inkomen, huurgelden …) uit die onroerende goederen. Die behoren tot het gemeenschappelijk vermogen van de huwelijkspartners. De huwelijkspartners moeten die inkomsten elk voor 50 % aangeven.

Voorbeeld

Meneer (60 jaar) en mevrouw (57 jaar) Peters zijn sinds 2003 gehuwd onder het wettelijk stelsel. Mevrouw Peters is eigenaar van een woning die ze reeds vóór haar huwelijk gekocht had. Die woning, met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro, wordt verhuurd aan een gepensioneerd echtpaar.

Hoewel het onroerend goed uitsluitend eigendom is van mevrouw Peters, zijn de onroerende inkomsten van de woning gemeenschappelijk. Daardoor moeten de twee huwelijkspartners ieder de helft van het kadastraal inkomen vermelden in hun belastingaangifte.

Meneer Peters moet 500 euro vermelden naast de code 1106 (code voor de oudste partner). 

Mevrouw Peters moet 500 euro vermelden naast de code 2106 (code voor de jongste partner).

2de geval: huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen

Onder het stelsel van scheiding van goederen, is er geen gemeenschappelijk vermogen. Elke huwelijkspartner blijft eigenaar van alle eigen goederen. De goederen die beide huwelijkspartners samen kopen, zijn in principe voor de helft eigendom van elk van hen. De inkomsten (kadastraal inkomen, huurgelden …) uit die eigen onroerende goederen zijn eveneens eigen inkomsten. Bijgevolg moet elke huwelijkspartner de inkomsten aangeven uit de eigen onroerende goederen.

Voorbeeld

Meneer (60 jaar) en mevrouw (57 jaar) Peters zijn sinds 2003 gehuwd met scheiding van goederen. Meneer Peters is eigenaar van een woning die wordt verhuurd aan een gepensioneerd echtpaar. De woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Mevrouw Peters bezit geen onroerende goederen.

Meneer Peters moet 1.000 euro vermelden naast de code 1106 (code voor de oudste partner).

Mevrouw Peters moet niets vermelden naast de code 2106 (code voor de jongste partner).

3de geval: de wettelijke samenwoning

De vermogens van de wettelijk samenwonende partners blijven gescheiden.

Het stelsel van wettelijke samenwoning is vergelijkbaar met dat van gehuwden onder het stelsel van scheiding van goederen.

Als u samen met andere personen eigenaar bent van een onroerend goed, moet u het gedeelte van het kadastraal inkomen aangeven dat met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed overeenstemt.

Voorbeeld

U bent samen met uw partner, met wie u feitelijk (niet wettelijk) samenwoont, eigenaar van een in België gelegen woning, die u verhuurt aan een gepensioneerd echtpaar. De woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Uw eigendomsaandeel in de woning bedraagt 50 %.

U moet 500 euro (1.000 euro x 50 %) vermelden naast de code 1106 van uw aangifte in de personenbelasting.