Bouwen en btw

Bouwen en btw

  • Wat moet ik doen op het vlak van btw als ik een woning laat bouwen of verbouwen?

    Uw gemeente levert u voor het bouwen of verbouwen van uw woning een stedenbouwkundige vergunning af en licht het bevoegde centrum KMO - Beheer in.

    Het bevoegde centrum KMO - Beheer hangt af van waar het gebouw zich bevindt.

    Die btw-bouwaangifte (aangifte 106.3) moet u dan binnen de 3 maanden na de ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen indienen bij het bevoegd centrum KMO - Beheer.

  • Hoe kan ik de btw-bouwaangifte (aangifte 106.3) krijgen ?
    • Ofwel via MyMinfin > Interactieve diensten > Formulieren : vul nummer ‘106.3’ in in het zoekveld ‘Identificatienummer’.
    • Ofwel bij centrum KMO - Beheer
  • Wanneer moet ik de btw-bouwaangifte indienen ?

    U moet de btw-bouwaangifte, met de bijlagen, indienen bij het bevoegde centrum KMO-Beheer binnen de 3 maanden na de ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen.

    Het bevoegde centrum KMO - Beheer hangt af van waar het gebouw zich bevindt.

    Indien u de aangifte 106.3 niet indient, riskeert u een boete te ontvangen.

    Opgelet! U zal deze aangifte nog altijd moeten indienen, ook al ontvangt u een boete.

  • Waarom moet ik een btw-bouwaangifte invullen voor de bouw of renovatie van mijn woning ?

    Deze aangifte is bedoeld om onderscheid te maken tussen werken uitgevoerd door :

    • Professionelen (= btw-plichtigen)
    • Uzelf, samen met familieleden of anderen (= derden)

    Zo kan het bevoegd centrum KMO - Beheer bepalen of de gefactureerde bedragen overeenstemmen met de normale waarde van uw woning.

    Wanneer de werken worden uitgevoerd door onafhankelijke professionals of aannemers, moet u de btw betalen die op hun facturen staat.

    Wanneer u zelf een deel van de werken samen met familieleden en/of anderen uitvoert, moet u geen btw betalen op dit deel van de werken. In dit geval, moet u bewijzen dat die werken effectief door u en de gratis hulp van familieleden en/of anderen zijn uitgevoerd. Hiervoor moet u aankoopbewijzen,  zoals aankoopbonnen, facturen,… van de gebruikte materialen kunnen aantonen. Alsook verklaringen van de familieleden en/of anderen waarin staat dat ze u gratis hulp aangeboden hebben.
     

  • Hoe vul ik de btw-bouwaangifte in?

    De btw-bouwaangifte bestaat uit 4 delen :

    • In Vak I vermeldt u algemene gegevens waaronder:
      • uw gegevens
      • de datum waarop u uw intrek nam in uw nieuwe woning (= ingebruikname van het gebouw)
      • de datum waarop u uw nieuw kadastraal inkomen kreeg (= de datum van betekening die u terugvindt op de brief van het kadaster)
      • een gedetailleerde beschrijving van de nog uit te voeren werken op datum van de betekening van het kadastraal inkomen
    • In Vak II geeft u een overzicht van alle facturen voor de werken die u liet uitvoeren door professionele zelfstandigen of aannemers (de factuur van uw architect moet u niet opnemen).
    • In Vak III vermeldt u alle facturen van bouwmaterialen die u zelf hebt aangekocht. Hier geeft u ook een overzicht van de aankopen waarvoor u geen factuur kreeg, die u tweedehands aankocht of gratis verkreeg.
    • In Vak IV geeft u een opsomming van de werken die u, uw familieleden of derden zelf deden zonder daarvoor betaald te worden. U vermeldt:
      • naam, adres, beroep, familieband (bv. vader, schoonbroer, vriend …)
      • De werken die uitgevoerd zijn door uzelf en, gratis, door deze personen. De duur van deze werken en een verwijzing naar de daarvoor gebruikte materialen en vermeld in Vak III.

    U ondertekent de aangifte en schrijft er bij "Voor echt verklaard op …" en de datum.

  • Welke bijlagen moet ik bijvoegen aan de btw-bouwaangifte ?
    • het plan van uw nieuwe woning, getekend door de architect
    • het bestek of lastenboek
    • alle originele facturen (dus geen kopieën!) - uiteraard krijgt u deze facturen later terug.
    • eventuele bewijsstukken waaruit blijkt dat u, uw familieleden of derden gratis werken hebben uitgevoerd aan uw nieuwe woning
  • Waarom moet ik eventuele bewijsstukken toevoegen aan de btw-aangifte?

    Het bevoegd centrum KMO - Beheer controleert of de personen die gratis werken hebben verricht al dan niet btw-plichtig zijn.

    De bewijsstukken kunnen schriftelijke verklaringen zijn (bv. van ooggetuigen), bewijzen door vermoedens (bv. de hoeveelheid door de eigenaar zelf aangekochte materialen), …

    U moet dus niet vooraf het bevoegd centrum KMO - Beheer verwittigen als u, uw familieleden of derden bepaalde werken zullen uitvoeren. Het volstaat om dat op te nemen in de btw-bouwaangifte.

    Voor de werken die voor de bouw of verbouwing van een woning door niet btw-plichtigen worden verricht, zal uw belastingkantoor nagaan of het aan die personen de hoedanigheid van btw-plichtige moet toekennen. Het heeft ook als taak ‘sluikwerk’ met handels- of ambachtkarakter vast te stellen en in te perken.

  • Moet ik de plannen, bestek(ken) en facturen bewaren?

    Ja. U moet gedurende 5 jaar alle plannen, bestekken en facturen bewaren. Die periode start vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.

    Op ieder verzoek van de controlerende ambtenaar moet u de documenten ter inzage voorleggen. Als u de documenten niet kunt voorleggen, moet hij de belasting voor die dienstverrichtingen als niet voldaan beschouwen (tenzij u het tegendeel kunt bewijzen).

  • Wat gebeurt er met mijn aangifte bij het bevoegd centrum KMO - Beheer?

    Het bevoegd centrum KMO - Beheer berekent de normale waarde van uw woning op basis van vastgestelde eenheidsprijzen voor de gebruikte materialen. Ook de oppervlakte van de verschillende ruimtes heeft invloed op de berekening. Indien u zelf werken heeft uitgevoerd, eventueel met gratis hulp van familieleden en/of derden, houdt het bevoegd centrum KMO - Beheer rekening met deze werken. Bovendien spelen ook werken die nog niet afgewerkt zijn voor de betekening van het kadastraal inkomen een rol in het berekenen van de normale waarde.

    Als na deze berekening blijkt dat u te weinig btw hebt betaald, zult u het verschil moeten bijbetalen. Er kunnen ook boetes worden aangerekend.

  • Ik ga niet akkoord met de btw-berekening. Wat nu?

    U kunt onmiddellijk contact opnemen met de ambtenaar die uw dossier behandelde. Hij zal u uitleggen hoe hij de normale waarde van uw woning bepaalde. Als blijkt dat niet met alles rekening werd gehouden, zal hij het dossier herbekijken.

    Wanneer u en de btw-ambtenaar het oneens blijven, kan door beide partijen een deskundige schatting worden aangevraagd.

    Dat moet gebeuren binnen de twee jaar na de betekening van het kadastraal inkomen.

  • Wat is het btw-tarief voor de werkuren en de materialen?

    Het btw-tarief is 21% voor de werkuren en de materialen aangerekend door aannemers en zelfstandigen. Op de bouwmaterialen die u zelf aankoopt betaalt u ook 21% btw.

    Het verlaagd btw-tarief van 6% is enkel van toepassing voor werken aan privéwoningen van minstens 10 jaar oud (geldig vanaf 12 februari 2016).

    Er bestaat een overgangsmaatregel tot 31 december 2017 voor privéwoningen die, vanaf 1 januari 2016, niet voldoen aan de nieuwe voorwaarde van anciënniteit.

    We raden u aan om de FAQ van ‘Verbouwen’ te raadplegen op onze website.

    De afbraak en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden en onder bepaalde voorwaarden het verlaagd btw-tarief van 6%.