Bouwen en btw

Bouwen en btw

  1. Wat moet ik doen op het vlak van btw als ik een woning laat bouw of verbouwen?

    Uw gemeente levert u voor het bouwen of verbouwen van uw woning een stedenbouwkundige vergunning af en licht uw belastingkantoor hierover in. Dat kantoor zal u vervolgens een btw-bouwaangifte opsturen (btw-bouwaangifte 106.3).

    Die btw-bouwaangifte moet u dan binnen de 3 maanden na de ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen indienen bij uw belastingkantoor.

    Terug
  2. Waarom moet ik bij het bouwen of verbouwen van mijn woning een btw-aangifte invullen?

    De btw-bouwaangifte is bedoeld om het onderscheid te maken tussen werken uitgevoerd door:

    • professionelen (= btw-plichtigen)
    • uzelf, samen met familieleden of anderen (= derden)

    Er wordt nagegaan of het gefactureerd bedrag overeenkomt met de normale waarde van uw woning.

    Als de werken door professionele zelfstandigen of aannemers zijn uitgevoerd, moet u er btw op betalen. Als u (een gedeelte van) de werken zelf uitvoerde, samen met familieleden of anderen, moet u op dat gedeelte geen btw betalen. In dat laatste geval moet u die werken wel kunnen aantonen via aankoopbewijzen, samen met verklaringen van familieleden en/of derden dat zij gratis hielpen.

    Terug
  3. Hoe vul ik de btw-bouwaangifte in?

    De btw-bouwaangifte bestaat uit 4 delen:

    • In Vak I vermeldt u algemene gegevens waaronder:
      • de datum waarop u uw intrek nam in uw nieuwe woning (= ingebruikname van het gebouw)
      • de datum waarop u uw nieuw kadastraal inkomen kreeg (= de datum van betekening die u terugvindt op de brief van het kadaster)
      • een gedetailleerde beschrijving van de nog uit te voeren werken op datum van de betekening van het kadastraal inkomen
    • In Vak II geeft u een overzicht van alle facturen voor de werken die u liet uitvoeren door professionele zelfstandigen of aannemers (de factuur van uw architect moet u niet opnemen).
    • In Vak III vermeldt u alle facturen van bouwmaterialen die u zelf hebt aangekocht. Hier geeft u ook een overzicht van de aankopen waarvoor u geen factuur kreeg, die u tweedehands aankocht of gratis verkreeg.
    • In Vak IV geeft u een opsomming van de werken die u, uw familieleden of derden zelf deden zonder daarvoor betaald te worden. U vermeldt:
      • naam, adres, beroep, familieband (bv. vader, schoonbroer …)
      • de werken die u hebt gedaan en hoeveel tijd dit in beslag nam
      • een verwijzing naar de gebruikte materialen die vermeld zijn in vak III

    U ondertekent de aangifte en schrijft er bij "Voor echt verklaard op …" en de datum.

    Terug
  4. Welke bijlagen moet ik bij de btw-bouwaangifte voegen?

    • het plan van uw nieuwe woning, getekend door de architect
    • het bestek of lastenboek
    • alle originele facturen (dus geen kopieën!) - uiteraard krijgt u deze facturen later terug.
    • eventuele bewijsstukken waaruit blijkt dat u, uw familieleden of derden gratis werken hebben uitgevoerd aan uw nieuwe woning
    Terug
  5. Waarom moet ik eventuele bewijsstukken toevoegen aan de btw-aangifte?

    Uw belastingkantoor controleert of de personen die gratis werken hebben verricht al dan niet btw-plichtig zijn.

    De bewijsstukken kunnen schriftelijke verklaringen zijn (bv. van ooggetuigen), bewijzen door vermoedens (bv. de hoeveelheid door de eigenaar zelf aangekochte materialen), …

    U moet dus niet vooraf uw belastingkantoor verwittigen als u, uw familieleden of derden bepaalde werken zullen uitvoeren. Het volstaat om dat op te nemen in de btw-bouwaangifte.

    Voor de werken die voor de bouw of verbouwing van een woning door niet btw-plichtigen worden verricht, zal uw belastingkantoor nagaan of het aan die personen de hoedanigheid van btw-plichtige moet toekennen. Het heeft ook als taak ‘sluikwerk’ met handels- of ambachtkarakter vast te stellen en in te perken .

    Terug
  6. Moet ik de plannen, bestek(ken) en facturen bewaren?

    Ja. U moet gedurende 5 jaar alle plannen, bestekken en facturen bewaren. Die periode start vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.

    Op ieder verzoek van de controlerende ambtenaar moet u de documenten ter inzage voorleggen. Als u de documenten niet kunt voorleggen, moet hij de belasting voor die dienstverrichtingen als niet voldaan beschouwen (tenzij u het tegendeel kunt bewijzen).

    Terug
  7. Wanneer moet ik de btw-bouwaangifte indienen?

    Binnen de 3 maanden na de ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen moet u de btw-bouwaangifte 106.3 samen met de bijlagen indienen in het belastingkantoor.

    Het belastingkantoor is het kantoor dat u de in te vullen btw-bouwaangifte toestuurde.

    Als u de btw-bouwaangifte niet indient, kunt u een boete krijgen. Zelfs wanneer u een boete krijgt, moet u toch nog de aangifte indienen.

    Terug
  8. Wat gebeurt er met mijn aangifte bij het belastingkantoor?

    Het belastingkantoor berekent de normale waarde van uw woning op basis van vastgestelde eenheidsprijzen voor de gebruikte materialen. Ook de oppervlakte van de verschillende ruimtes heeft invloed op de berekening.

    Als na deze berekening blijkt dat u te weinig btw hebt betaald, zult u het verschil moeten bijbetalen. Er kunnen ook boetes worden aangerekend.

    In de berekening houdt het belastingkantoor uiteraard rekening met het werk dat u zelf uitvoerde en met de nog uit te voeren werken.

    Terug
  9. Ik ga niet akkoord met de btw-berekening. Wat nu?

    U kunt onmiddellijk contact opnemen met de ambtenaar die uw dossier behandelde. Hij zal u uitleggen hoe hij de normale waarde van uw woning bepaalde. Als blijkt dat niet met alles rekening werd gehouden, zal hij het dossier herbekijken.

    Wanneer u en de btw-ambtenaar het oneens blijven, kan door beide partijen een deskundige schatting worden aangevraagd.

    Dat moet gebeuren binnen de twee jaar na de betekening van het kadastraal inkomen.

    Terug
  10. Wat is het btw-tarief voor de werkuren en de materialen?

    Het btw-tarief is 21% voor de werkuren en de materialen aangerekend door aannemers en zelfstandigen. Op de bouwmaterialen die u zelf aankoopt betaalt u ook 21% btw.

    Het verlaagd btw-tarief van 6% is enkel van toepassing voor werken aan privéwoningen van minstens 10 jaar oud (geldig vanaf 12 februari 2016).

    De afbraak en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden en onder bepaalde voorwaarden het verlaagd btw-tarief van 6%.

    Terug