Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u 12,5 % registratierecht voor onroerende goederen in het Waals Gewest.

Het registratierecht wordt berekend op de conventionele waarde (overeengekomen prijs en lasten). De berekeningsbasis mag nooit lager zijn dan de verkoopwaarde van het onroerend goed.

Als u vindt dat de overeengekomen prijs lager is dan de minimale verkoopwaarde, kunt u in de verkoopovereenkomst ook de geschatte verkoopwaarde vermelden. Het registratierecht wordt dan berekend op die verkoopwaarde. Zo kunt u een boete vermijden.

Opgelet, u betaalt bij een gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van een huis of appartement met de bijhorende grond, zowel btw op het gebouw als op de bijhorende grond. Zie ook de FAQ ‘Verkopen met btw’.

Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u niet enkel registratierecht op de overeengekomen prijs. Ook de bijkomende lasten die aan de verkoop verbonden zijn, maken deel uit van de berekeningsbasis.

Voorbeelden van lasten zijn:

• de kosten die de verkoper gemaakt heeft om het goed verkocht te krijgen en die ten laste van de koper zijn (publiciteit, tussenpersonen, kosten van plan en meting …)
• de verplichting voor de koper om bepaalde belastingen te betalen van het onroerend goed voor een periode die valt vóór de ingenottreding van het goed door de koper

In het Waals Gewest zijn de studies over de onderzoekskosten van vervuilde of potentieel vervuilde gronden en de saneringshandelingen en –werken niet inbegrepen in de lasten. Die saneringskosten van (potentieel) vervuilde gronden kunt u aftrekken van de overeengekomen waarde (prijs en lasten).

De verkoopwaarde (ook venale waarde genoemd) geldt als minimumbasis voor de berekening van het registratierecht. Als de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten, lager is dan de verkoopwaarde, wordt u belast op die verkoopwaarde.

Onder verkoopwaarde wordt de prijs verstaan die u vermoedelijk kunt krijgen bij een verkoop onder normale omstandigheden. Dat wil zeggen met voldoende publiciteit, een voldoende aantal geïnteresseerden en rekening houdend met de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden. Objectieve factoren die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden, zijn bijvoorbeeld:

• de nabijheid van een vervuilende fabriek of school
• de afmetingen van het perceel

Om de verkoopwaarde te bepalen gaat de administratie na welke goederen het best als vergelijkingspunt kunnen dienen. Ze houdt daarbij in het bijzonder rekening met onder meer:

• de aard van het te schatten goed
• de juridische toestand van het goed
• de oriëntatie van het goed

De toestand van de lokale vastgoedmarkt speelt ook een essentiële rol.

Wanneer de verkoopwaarde hoger is dan de bij de verkoop overeengekomen prijs, moet u als koper zowel de verkoopwaarde als de overeengekomen prijs opgeven in de akte.

Wanneer de administratie oordeelt dat de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengt ze u op de hoogte van haar schatting.

Wilt u meer uitleg of bent u het niet eens met de schatting?

U kunt ons dat op dat moment laten weten. Als we geen akkoord vinden, kunnen we een deskundigenonderzoek vorderen binnen twee jaar vanaf de registratie van de akte. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderling overleg (of door de vrederechter als we geen akkoord vinden).

Krijgt u ongelijk van de deskundigen bij de controleschatting?

U betaalt dan het bijkomende registratierecht en een nalatigheidsinterest van 7 procent. Als de te lage schatting (het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, moet u een boete en de kosten van de procedure betalen.

De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

Wat als de prijs niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs?

Als er een gedeelte van de prijs ‘onder tafel’ betaald werd, lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien zijn ook strafrechtelijke sancties mogelijk.

Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden. We kunnen de akte pas registreren na betaling van de registratierechten.

Aankoopakte door notaris

Wanneer de notaris de aankoopakte opmaakt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en de registratierechten moet overschrijven.

De notaris zal de koper en/of verkoper vragen om de verschuldigde registratierechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt, tenzij anders overeengekomen.

De notarissen laten de akten registreren op het kantoor Rechtszekerheid van hun standplaats.

Aankoop bij onderhandse akte

Wanneer u de aankoop bij onderhandse akte (compromis) vastlegt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper.

U hebt een termijn van vier maanden om de akte te laten registreren in het kantoor Rechtszekerheid bevoegd voor de plaats waar het aangekochte onroerend goed ligt.

Het is belangrijk die termijn te respecteren. Als u dat niet doet, moet u een boete betalen. Die boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat wil zeggen dat we zowel de koper als de verkoper kunnen aanspreken om de gehele som te betalen.

Wanneer de compromis (onderhandse koopakte) gevolgd wordt door een authentieke akte, moet u de onderhandse akte niet laten registreren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen de vier maanden na de datum waarop de compromis ondertekend werd. Als de akte verleden wordt voor een notaris, heeft die nog vijftien dagen om ze te laten registreren.

Wanneer u in het Waals Gewest een sociale woning koopt (huis of appartement) van een publiekrechtelijke rechtspersoon, wordt het registratierecht verminderd tot 0 %. In de praktijk betekent dit dat u het algemeen vast recht van 50 euro betaalt.

Voorwaarden

• U moet een natuurlijke persoon zijn die in aanmerking komt voor de aankooppremie zoals bedoeld in de Waalse Huisvestingscode.
  Opgelet, bij eventuele intrekking van de premie moet u het verschil tussen het betaalde algemeen vast recht en het gewone registratierecht van 12,5 % bijbetalen.
• Het moet gaan om de aankoop van een sociale woning (huis of appartement) van een publiekrechtelijke instelling (sociale huisvestingsmaatschappij, intercommunale, gemeente, OCMW …).

Wanneer u een bescheiden woning koopt, betaalt u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 6 % op een deel van de belastbare basis bij de aankoop van een woning in het Waals Gewest.

Als u voor de aankoop een krediet hebt bij bepaalde kredietinstellingen met sociaal oogmerk, wordt het registratierecht verminderd tot 5 % en is de registratie van de akte van hypothecaire lening in de vorm van ‘Eco-Prêts’ (ecoleningen) vrijgesteld van het recht van 1 %.

Als u een bouwgrond koopt om een bescheiden woning te bouwen, geniet u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 5 % of 6 % voor bouwgronden in het Waals Gewest.

De voorwaarden en formaliteiten zijn dezelfde als die voor de aankoop van een bescheiden woning.

Opgelet, het verminderde registratierecht wordt niet meteen toegepast. De aankoopakte van de bouwgrond wordt geregistreerd tegen het gewone registratierecht (12,5 %). Wat u boven het verminderde registratierecht betaald hebt, krijgt u terug als achteraf:

• het kadastraal inkomen van de gebouwde woning een bepaald maximum niet overschrijdt (in principe 745 euro)
• aan de andere voorwaarden voor onroerend bezit voldaan is

Voor de teruggave moet u een kadastraal uittreksel voorleggen. Dat kunt u aanvragen zodra het kadastraal inkomen van de woning vastgesteld is.

U hebt in het Waals Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop in volle eigendom van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal dienen (= een vermindering van de belastbare grondslag voor het registratierecht).

Het abattement bedraagt tot 40.000 euro (= u betaalt geen registratierecht op een schijf tot 40.000 euro van uw aankoop). Dat betekent een fiscaal voordeel van maximaal 5.000 euro voor een onroerend goed onderworpen aan het normale registratierecht van 12,5 %.

Het abattement is ook van toepassing voor de aankoop van:

• een woning op plan of in aanbouw
• een bouwgrond

Het bedrag van het abattement hangt af van de aankoopwaarde van het onroerend goed.

Woning

Woning op plan of in aanbouw of bouwgrond

Opgelet, is voor u het verminderde registratierecht van 5 % (sociale hypothecaire lening) of van 6 % (bescheiden woning) van toepassing, dan kan het belastingvoordeel in bepaalde gevallen lager zijn dan het hierboven berekende bedrag, dat varieert tussen 2.500 euro en 5.000 euro, afhankelijk van de belastbare basis (= aankoopprijs).

Voorwaarden voor het abattement

• U moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking.
• Het onroerend goed moet in het Waals Gewest liggen.
• Het onroerend goed moet gebruikt worden of bestemd zijn voor bewoning (dat wil zeggen, een woning of appartement, inclusief woningen die u op plan of in aanbouw koopt en bouwgronden).
• U moet uw hoofdverblijfplaats vestigen in het onroerend goed (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister):
  • binnen de drie jaar als het om een bestaande woning gaat
  • binnen de vijf jaar als het om een bouwgrond, of een huis of een appartement op plan of in aanbouw gaat
• U moet uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens drie jaar vanaf het tijdstip dat u uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed gevestigd hebt.
• U moet het onroerend goed voor de geheelheid in volle eigendom aankopen (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
• U mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.

Formaliteiten

Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het abattement. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).

U moet het abattement aanvragen in de akte (of in een ondertekend document gevoegd bij de akte) en verklaren dat:

• u niet reeds eigenaar bent van een woning die de uitsluiting van het abattement met zich meebrengt
• u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
  • binnen de drie jaar als het om een bestaande woning gaat
  • binnen de vijf jaar als het om een bouwgrond, huis of appartement in aanbouw of op plan gaat
• u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats te behouden in het aangekochte onroerend goed gedurende een ononderbroken periode van drie jaar vanaf de datum dat u uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed gevestigd hebt.