Registratierechten Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Hoeveel registratierecht moet ik betalen wanneer ik een huis of grond koop in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u 12,5 % registratierecht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Het registratierecht wordt berekend op de conventionele waarde (overeengekomen prijs en lasten). De berekeningsbasis mag nooit lager zijn dan de verkoopwaarde van het onroerend goed.
Als u vindt dat de overeengekomen prijs lager is dan de minimale verkoopwaarde, kunt u in de verkoopovereenkomst ook de geschatte verkoopwaarde vermelden. Het registratierecht wordt dan berekend op die verkoopwaarde. Zo kunt u een boete vermijden.
Opgelet, u betaalt bij gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van een huis of appartement met de bijhorende grond, zowel btw op het gebouw als op de bijhorende grond. Zie ook de FAQ ‘Kopen met btw’.
Wat wordt er onder lasten verstaan?
Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u niet enkel registratierecht op de overeengekomen prijs. Ook de bijkomende lasten die aan de verkoop verbonden zijn, maken deel uit van de berekeningsbasis.
Voorbeelden van lasten zijn:
- de kosten die de verkoper gemaakt heeft om het goed verkocht te krijgen en die ten laste van de koper zijn (publiciteit, tussenpersonen, kosten van plan en meting …)
- de verplichting voor de koper om bepaalde belastingen te betalen van het onroerend goed voor een periode die valt vóór de ingenottreding van het goed door de koper
Wat wordt er onder verkoopwaarde verstaan?
De verkoopwaarde (ook venale waarde genoemd) geldt als minimumbasis voor de berekening van het registratierecht. Als de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten, lager is dan de verkoopwaarde, wordt u belast op die verkoopwaarde.
Onder verkoopwaarde wordt de prijs verstaan die u vermoedelijk kunt krijgen bij een verkoop onder normale omstandigheden. Dat wil zeggen met voldoende publiciteit, een voldoende aantal geïnteresseerden en rekening houdend met de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden.
De administratie gaat na welke goederen het best als vergelijkingspunt kunnen dienen. Ze houdt daarbij in het bijzonder rekening met onder meer:
- de aard van het te schatten goed
- de juridische toestand van het goed
- de oriëntatie van het goed
De toestand van de lokale vastgoedmarkt speelt ook een essentiële rol.
Wat gebeurt er wanneer de administratie en ik het niet eens zijn over de waarde van het onroerend goed dat ik gekocht heb?
Wanneer de verkoopwaarde hoger is dan de bij de verkoop overeengekomen prijs, moet u als koper zowel de verkoopwaarde als de overeengekomen prijs opgeven in de akte.
Wanneer de administratie oordeelt dat de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengt ze u op de hoogte van haar schatting.
Wilt u meer uitleg of bent u het niet eens met de schatting?
U kunt ons dat laten weten. Als we geen akkoord vinden, kunnen we een deskundigenonderzoek vorderen. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderling overleg (of door de vrederechter als we geen akkoord vinden).
Krijgt u ongelijk van de deskundigen bij de controleschatting?
U betaalt dan het bijkomende registratierecht en een nalatigheidsinterest van 7 procent. Als de te lage schatting (het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, moet u een boete en de kosten van de procedure betalen.
De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.
Wat als de prijs niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs?
Als er een gedeelte van de prijs ‘onder tafel’ betaald werd, lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien zijn ook strafrechtelijke sancties mogelijk.
Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten?
Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden. We kunnen de akte pas registreren na betaling van de registratierechten.
Aankoopakte door notaris
Wanneer de notaris de aankoopakte opmaakt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en de registratierechten moet overschrijven.
De notaris zal de koper en/of verkoper vragen om de verschuldigde registratierechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt, tenzij anders overeengekomen.
De notarissen laten de akten registreren op het kantoor Rechtszekerheid van hun standplaats.
Aankoop bij onderhandse akte
Wanneer u de aankoop bij onderhandse akte (compromis) vastlegt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper.
U hebt een termijn van vier maanden om de akte te laten registreren in het kantoor Rechtszekerheid bevoegd voor de plaats waar het aangekochte onroerend goed ligt.
Het is belangrijk die termijn te respecteren. Als u dat niet doet, moet u een boete betalen. Die boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat wil zeggen dat we zowel de koper als de verkoper kunnen aanspreken om de gehele som te betalen.
Wanneer de compromis (onderhandse koopakte) gevolgd wordt door een authentieke akte, moet u de onderhandse akte niet laten registreren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen de vier maanden na de datum waarop de compromis ondertekend werd. Als de akte verleden wordt voor een notaris, heeft die nog vijftien dagen om ze te laten registreren.
Is er een belastingvoordeel wanneer ik in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een woning koop?
U hebt, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop in volle eigendom van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal dienen (= een vermindering van de belastbare grondslag voor het registratierecht).
Het abattement bedraagt 175.000 euro (200.000 euro vanaf 1 april 2023). Dat betekent een belastingvoordeel van maximaal 21.875 euro (25.000 euro vanaf 1 april 2023).
Het abattement geldt voor woningen tot maximaal 500.000 euro (600.000 euro vanaf 1 april 2023).
Het abattement is ook van toepassing voor de aankoop van een woning op plan of in aanbouw.
Voorwaarden voor het abattement
Het abattement voor de aankoop van een woning heeft de volgende voorwaarden:
- U moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking.
- De woning moet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen.
- U moet uw hoofdverblijfplaats vestigen in de woning (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister):
- binnen de twee jaar (drie jaar vanaf 1 april 2023) als het om een bestaande woning gaat
- binnen de drie jaar als het om een huis of een appartement op plan of in aanbouw gaat
- U moet uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf het tijdstip dat u uw hoofdverblijfplaats in de woning gevestigd hebt.
- U moet de woning voor de geheelheid in volle eigendom aankopen (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
- U mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.
Voor deze voorwaarde is er een uitzondering. Als u op het moment van de aankoop niet aan deze voorwaarde voldoet, dan kunt u achteraf het abattement aanvragen via een teruggave. Daarvoor moet u die andere onroerende goederen vervreemd hebben binnen de twee jaar vanaf de datum van inschrijving van de akte van verkrijging van de tweede woning. - Het moet gaan om een zuivere aankoop. Ruil is bijvoorbeeld uitgesloten.
- Het bedrag waarop de registratierechten worden geheven, mag niet hoger zijn dan 500.000 euro (600.000 euro vanaf 1 april 2023).
Is er een belastingvoordeel wanneer ik in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een bouwgrond koop?
U hebt, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop van een bouwgrond (= een vermindering van de belastbare grondslag voor het registratierecht).
Dat abattement bedraagt 87.500 euro (100.000 euro vanaf 1 april 2023). Het belastingvoordeel bedraagt maximaal 10.937,50 euro (12.500 euro vanaf 1 april 2023).
Het abattement geldt voor bouwgronden tot maximaal 250.000 euro (300.000 euro vanaf 1 april 2023).
Voorwaarden voor het abattement
Het abattement voor de aankoop van een bouwgrond heeft dezelfde voorwaarden als het abattement voor een woning, met de volgende verschillen:
- De termijn waarbinnen u uw hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond moet vestigen, bedraagt drie jaar.
- Het bedrag waarop de registratierechten worden geheven, mag niet hoger zijn dan 250.000 euro (300.000 euro vanaf 1 april 2023).
Is er een belastingvoordeel wanneer ik in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bij de aankoop een woning energetisch renoveer?
Vanaf 1 april 2023 hebt u, onder bepaalde voorwaarden, recht op een bijkomend abattement voor energetische renovatie. Het abattement is alleen mogelijk als het hoofdabattement voor de aankoop van een woning toegepast wordt. Het bijkomende abattement is een extra fiscale stimulans om de energieprestaties van de woning te verbeteren.
Het abattement bedraagt 25.000 euro per sprong van energieklasse (EPB), op voorwaarde dat u de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbetert binnen een termijn van vijf jaar vanaf de registratiedatum van de aankoopakte of vanaf de uiterste datum van aanbieding ter registratie.
Als na de termijn van vijf jaar de verbetering van de EPB-klasse kleiner is dan uw verbintenis, wordt het verschil teruggevorderd tussen:
- het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en
- het bedrag dat toegekend had moeten worden volgens de werkelijke verbetering van de EPB-klasse
Dat bedrag is maximum 6.250 euro, als de verhoging met twee klassen niet is uitgevoerd en/of maximum 3.125 euro voor elke bijkomende verhoging van EPB-klasse die opgenomen is in de verbintenis en niet behaald is.
Daarnaast wordt, behalve bij overmacht, een boete gelijk aan 1/10de van die aanvullende rechten (625 euro of 312,5 euro) teruggevorderd.
Voorwaarden voor het abattement
Het abattement voor energetische renovatie is een bijkomend abattement voor de aankoop van een woning. Dat betekent dat dit bijkomende abattement alleen van toepassing is als het hoofdabattement toegepast wordt. U moet voor dit bijkomende abattement dus voldoen aan de voorwaarden van de hoofdabattement, met één verschil en één bijkomende voorwaarde:
- Een verbetering van de EPB-klasse kan tijd nodig hebben (een omgevingsvergunning verkrijgen, kostenramingen, de werken uitvoeren). De termijn waarbinnen u zich in de woning moet vestigen, is daarom verlengd van drie jaar naar vijf jaar.
- Daarnaast is er een bijkomende voorwaarde: u moet de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbeteren binnen een termijn van vijf jaar, te tellen vanaf de datum van de registratie van de verkoopakte of vanaf de uiterste datum om de akte ter registratie aan te bieden.
Zijn er specifieke vermeldingen nodig in de akte om het belastingvoordeel te krijgen?
Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het abattement. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).
U moet in de akte (of in een ondertekend document gevoegd bij de akte) verklaren dat:
- u niet reeds eigenaar bent van een woning die de uitsluiting van het abattement met zich meebrengt;
- u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
- binnen de twee jaar (drie jaar vanaf 1 april 2023) als het om een bestaande woning gaat;
- binnen de drie jaar als het om een bouwgrond, huis of een appartement in aanbouw of op plan gaat;
- binnen de vijf jaar als het ook om het bijkomende abattement voor energetische renovatie gaat;
- u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te behouden in het aangekochte onroerend goed gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar te rekenen vanaf de datum van de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerend goed.
Voor het bijkomende abattement bij een energetische renovatie geldt ook het volgende:
- U moet de gegevens vermelden van de energieprestatie van het aangekochte goed volgens het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst tot verkrijging (het nummer van het EPB-certificaat, de uitgiftedatum en de in het certificaat opgenomen energieklasse). U moet het EPB-certificaat ook toevoegen aan de akte.
- U moet zich ertoe verbinden de verbetering van de energieklassen uit te voeren, met vermelding van de voorziene verbetering (minimum twee klassen).
Waar kan ik terecht bij vragen?
Vragen over de aankoop van een woning of bouwgrond
Bij vragen over de aankoop van een woning of bouwgrond in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunt u contact opnemen met Brussel Fiscaliteit.
Vragen over de heffing van de registratierechten
Bij vragen over de heffing van de registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunt u contact opnemen met de FOD Financiën.