Opgelet: wij ontvangen u voortaan alleen op afspraak in al onze kantoren

Verkopen met btw

Verkopen met btw

  • Ik verkoop mijn woning. Kan ik de koper btw aanrekenen?

    Is uw woning nieuw (zie volgende vraag), dan kunt u ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime') tenzij u er beroepshalve toe verplicht bent.

    U laat dat de koper weten en u vermeldt dat in de eerste schriftelijke overeenkomst (bv. het compromis) en/of de notariële akte.

  • Wanneer is een woning 'nieuw'?

    Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning.

    Voorbeeld: een woning die voor het eerst in 2023 in gebruik is genomen is nieuw tot en met 31.12.2025.

  • Hoeveel btw moet ik de koper aanrekenen?

    Omdat het om een nieuwe woning gaat, moet u 21% btw aanrekenen.

  • Is de koper nog registratierechten verschuldigd voor het gebouw?

    Neen.

    Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd.

  • Wat moet ik als verkoper doen bij de btw-administratie?

    Na de verkoop

    Na de verkoop moet u een btw-aangifte 104.5 indienen.

    In de verkoopakte moet u het belastingkantoor aanduiden waar u een bijzondere aangifte 104.5 zult indienen. U vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.

    Ook als u een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en u verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet u toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kunt daarvoor dus niet uw driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.

    Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen.

    U moet geen voorafgaande aangifte 104.1 meer indienen als u een nieuw huis met btw verkoopt.

    Als verkoper moet u nu in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijvoorbeeld het compromis) en/of in de notariële akte vermelden dat de verkoop is onderworpen aan btw.

    Als beide partijen het ermee eens zijn, kunt u kiezen voor een overdracht met toepassing van de btw op het moment van de authentieke akte.

  • Hoe en wanneer moet ik de bijzondere btw-aangifte 104.5 indienen?

    U moet de aangifte 104.5 in 3 exemplaren indienen bij uw plaatselijk belastingkantoor. Eén exemplaar krijgt u terug met de ontvangstmelding.

    U moet de aangifte 104.5 indienen binnen de maand nadat de btw volledig opeisbaar is geworden. Normaal gezien is dat binnen de maand nadat u de laatste betaling van de koper hebt ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering.

  • Welke btw-bedragen moet ik opnemen in de bijzondere btw-aangifte 104.5 en wanneer moet ik de verschuldigde btw betalen?

    In de eerste plaats moet u het van de koper ontvangen btw-bedrag opnemen.

    Daarnaast kunt u de betaalde btw bij de oprichting van het gebouw in aftrek brengen op basis van uw facturen.

    Op het moment dat u de bijzondere aangifte 104.5 indient, krijgt u een rekeningnummer. Op dat rekeningnummer schrijft u meteen de verschuldigde btw over op dat rekeningnummer.