Verkopen met btw
Als u een nieuw huis met btw verkoopt, moet u geen voorafgaande aangifte 104.1 meer indienen.
Verkopen met btw
Ik verkoop mijn woning. Kan ik de koper btw aanrekenen?
Is uw woning nieuw (zie volgende vraag), dan kunt u ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime') tenzij u er beroepshalve toe verplicht bent.
U laat dat de koper weten en u vermeldt dat in de eerste schriftelijke overeenkomst (bv. het compromis) en/of de notariële akte.
Wanneer is een woning 'nieuw'?
Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning.
Voorbeeld: een woning die voor het eerst in 2023 in gebruik is genomen is nieuw tot en met 31.12.2025.
Hoeveel btw moet ik de koper aanrekenen?
Omdat het om een nieuwe woning gaat, moet u 21% btw aanrekenen.
Is de koper nog registratierechten verschuldigd voor het gebouw?
Neen.
Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd.
Wat moet ik als verkoper doen bij de btw-administratie?
Na de verkoop
Na de verkoop moet u een btw-aangifte 104.5 indienen.
In de verkoopakte moet u het belastingkantoor aanduiden waar u een bijzondere aangifte 104.5 zult indienen. U vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.
Ook als u een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en u verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet u toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kunt daarvoor dus niet uw driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.
Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen.
U moet geen voorafgaande aangifte 104.1 meer indienen als u een nieuw huis met btw verkoopt.
Als verkoper moet u nu in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijvoorbeeld het compromis) en/of in de notariële akte vermelden dat de verkoop is onderworpen aan btw.
Als beide partijen het ermee eens zijn, kunt u kiezen voor een overdracht met toepassing van de btw op het moment van de authentieke akte.
Hoe en wanneer moet ik de bijzondere btw-aangifte 104.5 indienen?
U moet de aangifte 104.5 in 3 exemplaren indienen bij uw plaatselijk belastingkantoor. Eén exemplaar krijgt u terug met de ontvangstmelding.
U moet de aangifte 104.5 indienen binnen de maand nadat de btw volledig opeisbaar is geworden. Normaal gezien is dat binnen de maand nadat u de laatste betaling van de koper hebt ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering.
Welke btw-bedragen moet ik opnemen in de bijzondere btw-aangifte 104.5 en wanneer moet ik de verschuldigde btw betalen?
In de eerste plaats moet u het van de koper ontvangen btw-bedrag opnemen.
Daarnaast kunt u de betaalde btw bij de oprichting van het gebouw in aftrek brengen op basis van uw facturen.
Op het moment dat u de bijzondere aangifte 104.5 indient, krijgt u een rekeningnummer. Op dat rekeningnummer schrijft u meteen de verschuldigde btw over op dat rekeningnummer.