Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Registratierechten Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  • Hoeveel registratierecht moet ik betalen wanneer ik een huis of grond koop in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest?
    Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u 12,5 % registratierecht voor onroerende goederen in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest.
     
    Het registratierecht wordt berekend op grond van de conventionele waarde (overeengekomen prijs en lasten). De berekeningsbasis of belastinggrondslag mag nooit lager zijn dan de verkoopwaarde van het onroerend goed.

    Wanneer de partijen van oordeel zijn dat de overeengekomen prijs lager is dan de minimale verkoopwaarde, kunnen ze in de verkoopovereenkomst de geschatte verkoopwaarde pro fisco vermelden. Het registratierecht wordt dan berekend over die waarde. Zo kunt u een boete vermijden.

    Opgelet
    Sinds 1 januari 2011 betaalt u bij gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van een huis of appartement met de bijhorende grond, zowel btw op het gebouw als op de bijhorende grond.
     
    Zie ook de FAQ Verkopen met btw’.
  • Wat wordt er onder lasten verstaan?
    Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u niet enkel registratierecht over de overeengekomen prijs. Ook de bijkomende lasten die aan de verkoop verbonden zijn, maken deel uit van de berekeningsbasis van het registratierecht.

    Voorbeelden van lasten zijn:
    • de kosten die de verkoper gemaakt heeft om het goed verkocht te krijgen en die ten laste van de koper zijn (publiciteit, tussenpersonen, kosten van plan en meting …);
    • de verplichting voor de koper om bepaalde belastingen te betalen die betrekking hebben op het onroerend goed voor een periode die valt vóór de ingenottreding van het goed door de koper.
  • Wat wordt er onder verkoopwaarde verstaan?
    De verkoopwaarde (ook venale waarde genoemd) geldt als minimumbasis voor de berekening van het registratierecht. Als de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten, lager is dan de verkoopwaarde, wordt u belast op die verkoopwaarde.

    Onder verkoopwaarde wordt de prijs verstaan die u vermoedelijk kunt krijgen bij een verkoop onder normale omstandigheden. Dat wil zeggen met voldoende publiciteit, een voldoende aantal liefhebbers en rekening houdend met de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden.

    De administratie zal nagaan welke goederen het best als vergelijkingspunt kunnen dienen, in het bijzonder rekening houdend met de aard van het te schatten goed, de juridische toestand ervan, de oriëntatie van het goed ... De toestand van de lokale vastgoedmarkt speelt ook een essentiële rol.
  • Wat gebeurt er wanneer de administratie en ik het niet eens zijn over de bepaling van de waarde van het onroerend goed dat ik gekocht heb?
    Wanneer de verkoopwaarde hoger is dan de bij de verkoop overeengekomen prijs moet de koper in de akte, die ter registratie aangeboden wordt, zowel de verkoopwaarde als de overeengekomen prijs opgeven.

    Wanneer de administratie van oordeel is dat de vermelde prijs (of in voorkomend geval de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengt ze de koper op de hoogte van haar schatting.

    Als de koper meer uitleg wil of het niet eens is met de schatting, kan hij zijn argumenten laten gelden bij de administratie. Bij gebrek aan een akkoord kan de administratie een deskundigenonderzoek van de goederen vorderen. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderlinge overeenstemming tussen de ontvanger van het kantoor Rechtszekerheid en de koper of, bij gebrek aan een akkoord, door de vrederechter.

    Wordt u bij een controleschatting in het ongelijk gesteld, dan betaalt u het bijkomende registratierecht vermeerderd met een nalatigheidsinterest van 7 %. Als de te lage schatting (het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, bent u een boete verschuldigd en worden de kosten van de procedure te uwen laste gelegd. De boete kan verminderd worden overeenkomstig een koninklijk besluit (als er geen enkele frauduleuze intentie is).

    De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

    Wanneer de prijs die in de akte vermeld werd niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs (met andere woorden wanneer een gedeelte van de prijs 'onder tafel' betaald werd), lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien kunnen ook strafrechtelijke sancties uitgesproken worden.
  • Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten?
    Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden bij de administratie. De administratie kan pas registreren na betaling van het verschuldigde recht.

    Wanneer de aankoopakte door de notaris opgemaakt wordt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en de rechten moet overschrijven naar het kantoor Rechtszekerheid. Vooraleer hij de akte opmaakt, zal hij de tot betaling gehouden partijen (koper en/of verkoper) vragen hem het bedrag van de verschuldigde rechten voor te schieten. De akten van notarissen worden geregistreerd op het kantoor Rechtszekerheid van hun standplaats. In de praktijk is het meestal, tenzij anders overeengekomen, de koper die de registratierechten betaalt.

    Wanneer de aankoop bij onderhandse akte (compromis) vastgelegd wordt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper. De partijen beschikken over een termijn van vier maanden om de akte te laten registreren in het kantoor Rechtszekerheid bevoegd voor de plaats waar het aangekochte onroerend goed ligt.

    Het is belangrijk die termijn te respecteren aangezien bij niet-naleving een boete verschuldigd is gelijk aan de verschuldigde rechten. Die boete wordt wel verminderd volgens een bij koninklijk besluit vastgesteld barema (als er geen frauduleuze intentie is). De boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat betekent dat de administratie zowel de koper als de verkoper kan aanspreken voor de betaling van de gehele som.

    Wanneer de compromis (onderhandse koopakte) gevolgd wordt door een authentieke akte, moet u de onderhandse akte niet laten registeren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen de vier maanden na de datum waarop de compromis ondertekend werd. Als de akte verleden wordt voor een notaris, beschikt die nog over 15 dagen om ze te laten registreren.
  • Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een sociale woning koop?
    Wanneer u in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest een sociale woning koopt bij een openbaar bestuur of bij openbare instellingen, bij de Gewestelijke Maatschappijen voor de Huisvesting of de Gewestelijke Landmaatschappijen en de door hen erkende maatschappijen kunt u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 1,50 % genieten.

    De voorwaarden zijn de volgende:
    • De koper moet een door het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest verleende aankooppremie genieten onder de vorm van een tegemoetkoming in de hypothecaire leningslast.
      Opgelet!
      Bij eventuele intrekking van de premie is de koper verplicht het verschil tussen het betaalde recht en het gewone registratierecht van 12,5 % bij te betalen.
    • Het moet gaan om de aankoop van een woning (huis of appartement).
  • Welke belastingvoordelen bestaan er wanneer ik in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest een huis of bouwgrond koop?
    In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest hebt u, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement (= een vermindering van de belastbare grondslag voor het registratierecht).

    Tot 31 december 2016 konden, als een of meer natuurlijke personen (niet voor aankopen door rechtspersonen) een aankoop deden van de volledige volle eigendom (niet voor aankopen van de blote eigendom of het vruchtgebruik) van een woning die bestemd werd tot hoofdverblijfplaats, zij een woningabattement van 60.000 euro genieten. Dat bedrag werd verhoogd tot 75.000 euro wanneer de aankoop een onroerend goed betrof binnen een ‘ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie’ (RVOR) zoals afgebakend in het Gewestelijke Ontwikkelingsplan (GewOP). Het belastingvoordeel bedroeg dus 7.500 euro of 9.375 euro naargelang de ligging van het onroerend goed.

    Sinds 1 januari 2017 is dat abattement vervangen door een woningabattement van 175.000 euro (maximale fiscale voordeel: 21.875 euro). Dat abattement was, en blijft, van toepassing in geval van de aankoop van een appartement op plan of in aanbouw, maar gold niet voor de aankoop van een bouwgrond of van een huis op plan of in aanbouw.

    Sinds 1 januari 2018 geldt het woningabattement ook in geval van de aankoop van een huis op plan of in aanbouw. Bovendien werd een nieuw bouwgrondabattement van 87.500 euro (maximale fiscale voordeel: 10.937,50 euro) ingevoerd.


    Voorwaarden

    • De koper moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking voor deze vrijstelling.
    • Het aangekochte onroerend goed moet in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest liggen en tot bewoning aangewend of bestemd zijn. Dat wil zeggen dat het moet gaan om de aankoop van een woning of appartement. Ook appartementen die in aanbouw zijn of op plan gekocht worden, vallen daaronder.
    • De koper moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het aangekochte onroerend goed (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister)
      • binnen de twee jaar als het om een bestaande woning gaat;
      • binnen de drie jaar als het om een bouwgrond, een huis of een appartement in aanbouw of op plan gaat.
    • Het onroerend goed moet voor de geheelheid in volle eigendom aangekocht worden (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
    • De koper mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.
    • Opmerking:
    • Als de voorwaarde niet vervuld is, kan achteraf de teruggave gevraagd worden op voorwaarde dat alle onroerende goederen die de toepassing van het abattement verhinderden, binnen de twee jaar vervreemd zijn.
    • De koper moet zijn hoofdverblijfplaats in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf het tijdstip dat hij zijn hoofdverblijfplaats gevestigd heeft in het onroerend goed waarvoor de vermindering verkregen is.
    • Het moet gaan om een zuivere aankoop. Ruil is bijvoorbeeld uitgesloten.
    • Sinds 1 januari 2017 gaat het woningabattement van 175.000 euro verloren wanneer de belastbare grondslag (conventionele waarde of minstens de verkoopwaarde) hoger is dan 500.000 euro. Het maximum van 500.000 euro mag dus niet overschreden worden.
    • Sinds 1 januari 2018 gaat het bouwgrondabattement van 87.500 euro verloren wanneer de belastbare grondslag (conventionele waarde of minstens de verkoopwaarde) hoger is dan 250.000 euro. Het maximum van 250.000 euro mag dus niet overschreden worden.

     

    Formaliteiten

    De koper of kopers moet(en) verklaren in het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het registratierecht of in een geschrift gevoegd bij dat document dat:
    • hij (zij) niet reeds eigena(a)r(es) is (zijn) van een woning die de uitsluiting van het voordeel van het abattement met zich meebrengt;
    • hij (zij) zich verbindt (verbinden) zijn (hun) hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
      • binnen de twee jaar als het om een bestaande woning gaat;
      • binnen de drie jaar als het om een bouwgrond, huis of een appartement in aanbouw of op plan gaat;
    • hij (zij) zich verbindt (verbinden) zijn (hun) hoofdverblijfplaats te behouden in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar te rekenen vanaf de datum van de vestiging van hun hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerend goed.
     
    Voor meer inlichtingen over de aankoop van een woning in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kunt u zich richten tot:
    Kabinet van de heer Guy Vanhengel
    Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt en Externe betrekkingen

    Kunstlaan 9
    1210 Brussel
    Tel.: + 32 2 209 28 11
    Fax: + 32 2 209 28 12
    info@vanhengel.irisnet.be
    http://be.brussels