Waals Gewest

Registratierechten Waals Gewest

  • Hoeveel registratierecht moet ik betalen wanneer ik een huis of grond koop in het Waalse Gewest?
    Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u 12,5 % registratierecht voor onroerende goederen in het Waalse Gewest.

    Het registratierecht wordt berekend op grond van de conventionele waarde (overeengekomen prijs en lasten). De berekeningsbasis of belastinggrondslag mag nooit lager zijn dan de verkoopwaarde van het onroerend goed.

    Wanneer de partijen van oordeel zijn dat de overeengekomen prijs lager is dan de minimale verkoopwaarde, kunnen ze in de verkoopovereenkomst de geschatte verkoopwaarde pro fisco vermelden. Het registratierecht wordt dan berekend over die waarde. Zo kunt u een boete vermijden.

    Opgelet
    1. Sinds 1 januari 2011 betaalt u bij een gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van een huis of appartement met de bijhorende grond, zowel btw op het gebouw als op de bijhorende grond.
    2. Van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017 was een registratierecht verschuldigd van 15 % vanaf de aankoop van een derde onroerend goed, geheel of gedeeltelijk, bestemd voor bewoning (vb. studentenkamer, chalet, enz.) gelegen in het Waalse Gewest. Het normale tarief van 12,5 % was van toepassing als de koper in een verklaring of in een geschrift gevoegd bij de overeenkomst meldde dat hij niet al minstens 33 % in volle eigendom of in vruchtgebruik bezat van twee andere woningen op datum van de nieuwe aankoop (gelegen in België of in het buitenland). Bij gebrek aan verklaring was het tarief van 15 % van toepassing.
     
    Zie ook de FAQ Verkopen met btw’.
  • Hoeveel bedragen de registratierechten wanneer ik een woning op lijfrente koop in het Waalse Gewest?
    Koopt u een woning (huis of appartement) middels betaling van een lijfrente, dan geniet u in het Waalse Gewest sinds 1 januari 2018 een dubbel fiscaal voordeel.

    Enerzijds is een verlaagd tarief van 6 % van toepassing bij verkopen op lijfrente voor de authentieke akten (met uitsluiting van verkoopcompromissen) die de verkoop van een woning vaststellen die de hoofdverblijfplaats van de verkoper is sinds minstens 5 jaar.

    Anderzijds wordt de belastbare grondslag gewijzigd voor bepaalde verkopen op lijfrente. Verkoopt een natuurlijke persoon de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik, dan is de belastbare grondslag in principe de conventionele waarde van de blote eigendom, met minimaal de verkoopwaarde van de volle eigendom. De belastbare grondslag voor die verkopen op lijfrente, mag evenwel niet lager zijn dan:
    • 50 % van de verkoopwaarde van de volle eigendom als de maximale duur van de rente lager is of gelijk aan 20 jaar;
    • 40 % van de verkoopwaarde van de volle eigendom als de maximale duur van de rente hoger is dan 20 jaar.
  • Wat wordt er onder lasten verstaan?
    Wanneer u een huis of grond koopt, betaalt u niet enkel registratierecht over de overeengekomen prijs. Ook de bijkomende lasten die aan de verkoop verbonden zijn, maken deel uit van de berekeningsbasis van het registratierecht.

    Voorbeelden van lasten zijn:
    • de kosten die de verkoper gemaakt heeft om het goed verkocht te krijgen en die ten laste van de koper zijn (publiciteit, tussenpersonen, kosten van plan en meting …);
    • de verplichting voor de koper om bepaalde belastingen te betalen die betrekking hebben op het onroerend goed voor een periode die valt vóór de ingenottreding van het goed door de koper.
     
    In het Waalse Gewest zijn sinds 29 mei 2009 de studies met betrekking tot de onderzoekskosten van vervuilde of potentieel vervuilde gronden en de saneringshandelingen en –werken niet begrepen in de lasten. Die saneringskosten van (potentieel) vervuilde gronden mogen afgetrokken worden van de overeengekomen waarde (prijs en lasten).
  • Wat wordt er onder verkoopwaarde verstaan?
    De verkoopwaarde (ook venale waarde genoemd) geldt als minimumbasis voor de berekening van het registratierecht. Als de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten, lager is dan de verkoopwaarde, wordt u belast op die verkoopwaarde.

    Onder verkoopwaarde wordt de prijs verstaan die u vermoedelijk kunt krijgen bij een verkoop onder normale omstandigheden. Dat wil zeggen met voldoende publiciteit, een voldoende aantal liefhebbers en rekening houdend met de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden.

    De administratie zal nagaan welke goederen het best als vergelijkingspunt kunnen dienen, in het bijzonder rekening houdend met de aard van het te schatten goed, de juridische toestand ervan, de oriëntatie van het goed ... De toestand van de lokale vastgoedmarkt speelt ook een essentiële rol.
  • Wat gebeurt er wanneer de administratie en ik het niet eens zijn over de bepaling van de waarde van het onroerend goed dat ik gekocht heb?
    Wanneer de verkoopwaarde hoger is dan de bij de verkoop overeengekomen prijs moet de koper in de akte, die ter registratie aangeboden wordt, zowel de verkoopwaarde als de overeengekomen prijs opgeven.

    Wanneer de administratie van oordeel is dat de vermelde prijs (of in voorkomend geval de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengt ze de koper op de hoogte van haar schatting.

    Als de koper meer uitleg wil of het niet eens is met de schatting, kan hij zijn argumenten laten gelden bij de administratie. Bij gebrek aan een akkoord kan de administratie een deskundigenonderzoek van de goederen vorderen. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderlinge overeenstemming tussen de ontvanger van het kantoor Rechtszekerheid en de koper of, bij gebrek aan een akkoord, door de vrederechter.

    Wordt u bij een controleschatting in het ongelijk gesteld, dan betaalt u het bijkomende registratierecht vermeerderd met een nalatigheidsinterest van 7 %. Als de te lage schatting (het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, bent u een boete verschuldigd en worden de kosten van de procedure te uwen laste gelegd. De boete kan verminderd worden overeenkomstig een koninklijk besluit (als er geen enkele frauduleuze intentie is).

    De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

    Wanneer de prijs die in de akte vermeld werd niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs (met andere woorden wanneer een gedeelte van de prijs 'onder tafel' betaald werd), lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien kunnen ook strafrechtelijke sancties uitgesproken worden.
  • Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten?
    Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden bij de administratie. De administratie kan pas registreren na betaling van het verschuldigde recht.

    Wanneer de aankoopakte door de notaris opgemaakt wordt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en de rechten moet overschrijven naar het kantoor Rechtszekerheid. Vooraleer hij de akte opmaakt, zal hij de tot betaling gehouden partijen (koper en/of verkoper) vragen hem het bedrag van de verschuldigde rechten voor te schieten. De akten van notarissen worden geregistreerd op het kantoor Rechtszekerheid van hun standplaats. In de praktijk is het meestal, tenzij anders overeengekomen, de koper die de registratierechten betaalt.

    Wanneer de aankoop bij onderhandse akte (compromis) vastgelegd wordt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper. De partijen beschikken over een termijn van vier maanden om de akte te laten registreren in het kantoor Rechtszekerheid bevoegd voor de plaats waar het aangekochte onroerend goed ligt.

    Het is belangrijk die termijn te respecteren aangezien bij niet-naleving een boete verschuldigd is gelijk aan de verschuldigde rechten. Die boete wordt wel verminderd volgens een bij koninklijk besluit vastgesteld barema (als er geen frauduleuze intentie is). De boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat betekent dat de administratie zowel de koper als de verkoper kan aanspreken voor de betaling van de gehele som.

    Wanneer de compromis (onderhandse koopakte) gevolgd wordt door een authentieke akte, moet u de onderhandse akte niet laten registeren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen de vier maanden na de datum waarop de compromis ondertekend werd. Als de akte verleden wordt voor een notaris, beschikt die nog over 15 dagen om ze te laten registreren.
  • Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een sociale woning koop?
    Wanneer u in het Waalse Gewest een sociale woning koopt van een publiekrechtelijke rechtspersoon, wordt het registratierecht verlaagd tot 0 %. In de praktijk betekent dit dat u daarop het algemeen vast recht van 50 euro betaalt.

    De voorwaarden zijn de volgende:
    • De koper moet een natuurlijke persoon zijn die in aanmerking komt voor de aankooppremie zoals bedoeld in de Waalse Huisvestingscode.
      Opgelet!
      Bij eventuele intrekking van de premie is de koper verplicht het verschil tussen het geheven algemeen vast recht en het gewone registratierecht van 12,5 % bij te betalen.
    • Het moet gaan om de aankoop van een sociale woning (huis of appartement) van een publiekrechtelijke instelling (sociale huisvestingsmaatschappij, intercommunale, gemeente, OCMW …).
  • Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een bescheiden woning koop?
    Wanneer u een bescheiden woning koopt, geniet u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 6 % op een deel van de belastbare basis bij de aankoop van een woning in het Waalse Gewest. Als u voor de aankoop een krediet hebt bij bepaalde kredietinstellingen met sociaal oogmerk, wordt het recht verminderd tot 5 % en is de registratie van de akte van hypothecaire lening in de vorm van ‘Eco-Prêts’ (ecoleningen) vrijgesteld van het recht van 1 %.
  • Welke voorwaarden en formaliteiten moet ik vervullen om het verminderde registratierecht voor bescheiden woning in het Waalse Gewest (5 % of 6 %) te kunnen genieten?
    Het voordeel van het verminderde tarief is beperkt tot een bepaald bedrag dat verschilt tussen de gemeentes. Dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Het normale tarief (in principe 12,5 %) blijft van toepassing op het deel van de belastbare grondslag dat het maximale bedrag overstijgt.

    Voor de verkoop van woningen, verschilt het maximale bedrag naargelang het onroerend goed in een gebied met vastgoeddruk ligt of buiten een dergelijk gebied:
      Geïndexeerde bedragen 2017 Geïndexeerde bedragen 2018
    Verkregen onroerend goed in een gebied met vastgoeddruk 164.922,59 euro 167.559,69 euro
    Verkregen onroerend goed buiten een gebied met vastgoeddruk 154.614,92 euro 157.087,20 euro
    Opgericht onroerend goed in een gebied met vastgoeddruk 227.485,18 euro 231.122,65 euro
    Opgericht onroerend goed buiten een gebied met vastgoeddruk 217.248,36 euro 220.722, 14 euro
     

    Dit zijn de gemeenten die voorkomen in een gebied met vastgoeddruk waarmee rekening gehouden moet worden in 2017 en 2018:
    Aarlen, Assesse, Aubel, Bevekom, Eigenbrakel, Kasteelbrakel, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Vloesberg, Geer, Genepiën, Gesves, Graven, Incourt, Itter, Jalhay, Geldenaken, La Bruyère, Terhulpen, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nijvel, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwijs (Nijvel), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubeke, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo en Waver
     

    Voorwaarden

    • Het moet gaan om de aankoop van de volle eigendom of de blote eigendom van een woning.
    • De aangekochte woning mag slechts een beperkt kadastraal inkomen (KI) hebben, afhankelijk van het aantal kinderen dat de koper of zijn echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner ten laste heeft:
      Kinderen ten laste Maximum KI
      0 tot 2 745,00 euro
      3 of 4 845,00 euro
      5 of 6 945,00 euro
      7 en meer 1.045,00 euro
    • Het kadastraal inkomen waarmee rekening wordt gehouden, is het niet-geïndexeerde KI.
    • Het totale kadastraal inkomen (KI) van het verkregen goed en van de goederen die de koper en zijn echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner op dat ogenblik reeds in volle of in blote eigendom bezitten, mag de hiervoor vermelde maximumbedragen niet overschrijden.
    • Het verminderde recht is ook niet van toepassing wanneer de koper, zijn echtgeno(o)t(e) of zijn wettelijk samenwonende partner eigenaar(s) is (zijn) van een onverdeeld deel, zelfs miniem, in een ander onroerend goed bestemd tot bewoning.
    • Voor de berekening van het totale KI wordt nooit rekening gehouden met de onroerende goederen die de verkrijger of zijn echtgeno(o)t(e) of zijn wettelijk samenwonende partner enkel in blote eigendom bezitten en die verkregen werden uit de nalatenschap van hun respectieve bloedverwanten in opgaande lijn.
    • In bepaalde gevallen wordt ook geen rekening gehouden met onroerende goederen die niet bewoond kunnen worden door wettelijke of contractuele belemmeringen. Algemeen genomen mag de onmogelijkheid tot bewoning niet afhangen van de enkele wil van diegene die die onmogelijkheid inroept; het moet gaan om een feitelijke belemmering te wijten aan het gebouw zelf (bijvoorbeeld: een besluit van onbewoonbaarheid uitgevaardigd door de burgemeester). 
    • Bovendien wordt geen rekening gehouden met de onroerende goederen die worden verkocht binnen het jaar na de akte van verkrijging, voor zover de intentie tot verkoop in de akte vermeld wordt.
    • De verkrijger of zijn echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende moet zich inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed. Die inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte en moet zonder onderbreking behouden blijven gedurende minstens drie jaar.

     

    Formaliteiten

    In de akte of in een door de koper voor waar bevestigde en ondertekende verklaring onderaan de akte, moet de koper de wettelijke vermeldingen opnemen en vermelden dat de voorwaarden om het gunsttarief te kunnen genieten (maximum KI en onroerend bezit), vervuld zijn en dat aan de verplichtingen om het gunsttarief te behouden, voldaan zal worden.
  • Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een bouwgrond koop die zal dienen om er een bescheiden woning op te bouwen?
    Wanneer u een bouwgrond koopt die tot bouwplaats van een bescheiden woning zal dienen, geniet u onder bepaalde voorwaarden het verlaagde registratietarief van 5 % of 6 % voor bouwgronden in het Waalse Gewest.

    De te vervullen voorwaarden en formaliteiten zijn dezelfde als die voor de aankoop van een bescheiden woning. Er moet uiteraard geen uittreksel uit de kadastrale legger aan de aankoopakte gehecht worden.

    Het verlaagde tarief wordt niet onmiddellijk toegepast. De akte van aankoop van de bouwgrond wordt geregistreerd tegen het gewone tarief (12,5 %). Wanneer achteraf blijkt dat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning een bepaald maximum niet overschrijdt (in principe 745 euro) en aan de andere voorwaarden voor onroerend bezit voldaan is, wordt hetgeen boven het verlaagde tarief geheven werd, teruggegeven. Daarvoor moet u een uittreksel uit de kadastrale legger voorleggen. Dat wordt afgeleverd na de vaststelling van het KI van het gebouwde huis.